Catella Research Logistikkarte Investmentregionen und Investmentmärkte 2017

Catella Research Logistikkarte

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Liebe Leserinnen und Leser,

dass der Wirtschaftszweig Logistik boomt, ist nicht nur in der Vor-Weihnachtszeit offensichtlich. Auch unser aller Verhalten in Sachen Konsum hat sich strukturell stark verändert. Diese beiden Entwicklungen hängen unmittelbar zusammen. Doch die Frage „wer bedingt wen“? ist nicht eindeutig zu beantworten. Entstehen die neuen logistischen Knotenpunkte am Rand der Ballungszentren weil sich das Konsumentenverhalten geändert hat, oder sind die Konsumentendynamik und der „same day delivery“ Anspruch erst möglich, aufgrund der dynamischen Veränderung der logistischen Prozesse im Hintergrund? Eine halbwegs (un)zufrieden stellende Antwort kann lauten: sowohl als auch. Sichtbar ist dieser Strukturwandel auch an der von Jahr zu Jahr steigenden Transaktionshäufigkeit dieser sich mittlerweile etablierten Asset Klasse aus Investorensicht.

Doch diese Dynamik hat ihren sprichwörtlichen Preis: Logistikimmobilien, von den meisten leider noch immer mit dem Begriff „Lagerflächen“ unzureichend beschrieben, haben einen deutlichen Preisauftrieb erfahren. Mehr noch: noch nie war die Gefahr so hoch, dass sich die Nutzungszyklen aufgrund sich verändernden Anforderungen an Konzepte dramatisch reduzieren. Leerstand und Mietpreisreduktion sind die logische Konsequenz. Denn Lagerflächen bilden  – quantitativ zwar den größten - doch ökonomisch den unattraktivsten Teil des heutigen Logistikmarktes. Alle wiederum vereint die grundsätzliche Fragestellung innerhalb der Immobilienbranche: „Ist der Standort der Richtige?“

Auch hier lassen sich beim Blick auf Deutschland geografische Besonderheiten identifizieren im aktuellen Zyklus – es gibt Gewinner- und Verliererregionen. In dieser Gemengelage positioniert sich die aktuelle Catella Research Analyse zu den „Investmentregionen und Investmentmärkten Logistik 2017“. Geografie, Mieten & Renditen und ein positiver Ausblick auf die nahe Zukunft zu Logistikkonzepten werden dargestellt.

Jenseits dieser Dynamik und Wachstumsphantasien wird freilich auch deutlich, dass die Ansiedlung von Logistiknutzung immer stärker auf Widerstand seitens der Bevölkerung bzw. der kommunalen Verantwortlichen stößt. Früher als Jobmaschinen gerne gesehen, vor allem in strukturschwachen Räumen, schlägt das Pendel in Richtung Ablehnung aufgrund der Flächenversiegelungsproblematik, Objektvolumina und verkehrlichen Belastung und der – relativ - geringeren Anzahl an neu geschaffenen Arbeitsplätzen. Gleichzeitig ist das Heranrücken an Ballungszentren auch der Funktion der Bodenpreisentwicklung unterworfen – unabhängig von der neuen Gebietskategorie „urbanes Gebiet“ in der BauNVO. Einfacher formuliert: flächenextensive Logistiknutzung am Stadtrand ist teuer. Bizarr wird es dann gar, wenn sich auf für Logistiknutzung vorgesehene Flächen „an der Autobahn“ Pralinenmanufakturen ansiedeln – wie zuletzt zu beobachten. Zumindest aber ein Zeichen, dass Logistik eine sich wandelnde Branche ist und ein Standort letztlich viele Nutzungen zulässt.

Viel Vergnügen bei der Lektüre und Studium der Karten

Ihr

Thomas Beyerle