Der Catella Nachhaltigkeitsmonitor ist ein von der Catella Real Estate AG mit Unterstützung der imug Beratungsgesellschaft für sozial-ökologische Innovationen mbH ausgearbeitetes Tool zur detaillierten und dezidierten Nachhaltigkeitsanalyse von Immobilieninvestments im Investitionsprozess und während der Haltedauer. Mit Hilfe des Tools werden für Fonds, die einen systematischen Nachhaltigkeitsansatz verankert haben, Immobilien ausgewählt und in ihrer Bestandsphase bewirtschaftet. Die Catella Real Estate AG bewertet dafür für diese Fonds ökologische, ökonomische und soziale Kriterien anhand folgender Systematik:
Der „Pre-Check“
In einem ersten Schritt werden bei der Immobilienauswahl bestimmte Ausschlusskriterien auf Mieterebene berücksichtigt. Sofern die Mieter in bestimmten kritischen Sektoren wie Rüstung, Militär, Kernkraft, Pornographie, Glücksspiel, Tabak oder Kohle tätig sind, wird vom Erwerb einer Immobilie abgesehen. Eine Ausnahme ist möglich, wenn beispielsweise die Tätigkeit des Mieters in dem kritischen Sektor bei einer Gesamtbetrachtung nur eine untergeordnete Rolle spielt oder aber der Mieter zwar einer Unternehmensgruppe mit Tätigkeiten im kritischen Sektor angehört, der Mieter aber Nachhaltigkeitsaspekten in besonderer Weise Rechnung trägt.
Die fünf Dimensionen
Im nächsten Schritt wird die Nachhaltigkeit eines Immobilieninvestments anhand des Catella Nachhaltigkeitsmonitors im Detail bewertet. Bei der Bewertung werden sowohl allgemeine Kriterien berücksichtigt, die für jede Art einer Immobilie anzuwenden sind, als auch immobilienartspezifische Kriterien, die je nach Art der Immobilie zur Bewertung zusätzlich herangezogen werden. Insgesamt stehen mehr als 150 vielfältige Kriterien zur Auswahl, durch die sowohl beim Ankauf als auch während der Bewirtschaftung einer Immobilie Kriterien der ökologischen, ökonomischen und sozialen Dimension sowie Kriterien des Immobilienstandortes (Dimension Markt) und Kriterien in Bezug auf die Mieter (Dimension Mieter) berücksichtigt werden. Die Bewertung dieser Kriterienauswahl ermöglicht eine umfassende und fundierte Nachhaltigkeitsanalyse der Immobilie und zugleich die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsrisiken beim Ankauf der Immobilien als auch später bei der Immobilienbewirtschaftung.
Die folgende Aufzählung der Kriterien und Unterkriterien dieser fünf Dimensionen ist beispielhaft und nicht abschließend zu verstehen (Je nach Art einer Immobilie und Datenverfügbarkeit zum Bewertungszeitpunkt kann es zu Unterschieden in der Kriterienauswahl kommen):
Kriterien der Dimension Ökologie
In dieser Dimension werden ökologische Kriterien wie bspw. Wassersparmaßnahmen und das Abwasserrecycling von der Immobilie betrachtet. Des Weiteren werden auch die Isolierung und Dämmung sowie der Energiebezug und die Energieerzeugung in die Bewertung mit einbezogen. Ferner werden ebenfalls Kühl- und Wärmesysteme sowie die Biodiversität berücksichtigt.
Kriterien der Dimension Ökonomie
Zu den bewertenden ökonomischen Kriterien eines Immobilieninvestments zählen bspw. die funktionale Qualität und die Anpassungsfähigkeit der Immobilie an ein verändertes Nutzungsprofil sowie Gebäudekosten und kostenvorbeugende Maßnahmen.
Kriterien der Dimension Soziales
Hier werden bspw. Kriterien wie die Anbindung der Immobilie an den öffentlichen Personennahverkehr und die weitere anliegende Verkehrs- und Versorgungsinfrastruktur bewertet. Auch das Raumklima und der Lichtkomfort sowie die Barrierefreiheit und der Zugang zu Gemeinschaftsangeboten finden unter dieser Dimension Berücksichtigung. Daneben werden die Sicherheit und die Betreuung der Immobilie in die Betrachtung der Immobilien mit einbezogen.
Kriterien der Dimension Markt (Immobilienstandort)
Im Rahmen der Dimension Markt wird die Lage des Immobilienstandorts unter Berücksichtigung u. a. der Bevölkerungsentwicklung, der Arbeitslosigkeit, des Bruttoinlandsprodukts sowie der Flächeninanspruchnahme betrachtet. Je nach Art der Immobilie fließen zusätzliche Punkte wie bspw. Bildungs- und Betreuungsmöglichkeiten für Kinder oder die Anbindung an Verkehrsinfrastruktur für Fernverkehr in die Bewertung mit ein.
Kriterien der Dimension Mieter
Für die Bewertung der Dimension Mieter werden unterschiedliche Kriterien wie etwa eine vielfältige Mieterstruktur herangezogen. Etwaig abgeschlossene, auf Nachhaltigkeit gerichtete Mietverträge (sog. „Green Lease“ oder „grüne Mietverträge“) werden ebenfalls berücksichtigt. Wenn die Mieter selbst über eigene Nachhaltigkeitsstrategien verfügen, fließt auch dies in die Bewertung mit ein.
Die Bewertung
Die Bewertung dieser hier beispielhaft aufgeführten Kriterien und Unterkriterien des Catella Nachhaltigkeitsmonitors erfolgt je nach Erfüllungsgrad nach den Stufen „1“ (schlechteste Wertung), „2“ (mittlere Wertung) und „3“ (optimale Wertung) („0“ wird vergeben, wenn ein Kriterium für die Bewertung einer Immobilie nicht relevant ist). Die jeweilige Bewertung fließt mit unterschiedlicher Gewichtung in die Berechnung eines Gesamtwertes für die jeweilige Bewertungsebene ein. Das Gesamtergebnis wird als Nachhaltigkeitsindikator auf einer Skala von „0“ (schlechteste Wertung) bis „100“ (beste Wertung) abgebildet.
Ein potentielles Ankaufsobjekt wird grundsätzlich nur erworben, wenn das Gesamtergebnis für das Ankaufsobjekt einen Wert von mindestens 50 auf der Skala erreicht. Weist das potentielle Ankaufsobjekt einen Wert von unter 50 auf, kann die Immobilie nur erworben werden, wenn einzelne defizitäre Bereiche bei der laufenden Immobilienverwaltung mit vertretbaren Maßnahmen verbessert werden können. Die dazu erforderlichen Maßnahmen werden bei Erwerb bereits eingepreist. Liegt das Gesamtergebnis, unter Berücksichtigung der zukünftig durchzuführenden Maßnahmen mindestens bei 50, so kann die Immobilie auch erworben werden.
Die Bestandsphase
In der laufenden Verwaltung der Fonds, die den systematischen Nachhaltigkeitsansatz verankert haben, führt die Gesellschaft erneute Bewertungen der vorstehend beschriebenen Kriterien der fünf Dimensionen anhand des Catella Nachhaltigkeitsmonitors in einem fondsspezifischen Rhythmus (z.B. alle zwei Jahre) durch. Dabei wird die Wirksamkeit der bisher umgesetzten Handlungsmaßnahmen überprüft und ggf. bei Bedarf Handlungsempfehlungen zu weiteren Maßnahmen abgeleitet. Ebenfalls werden bei Neuvermietungen innerhalb der Bestandsphase bei der Mieterauswahl die beim „Pre-Check“ aufgeführten Ausschlusskriterien herangezogen.
Die Datenquellen
Als Basis für die umfangreiche Nachhaltigkeitsanalyse der jeweiligen Immobilie mit dem Catella Nachhaltigkeitsmonitor dient eine Vielzahl unterschiedlicher Datenquellen. Dazu zählen folgende beispielhaften und nicht abschließend aufgezählten Datenquellen:
- Grundstücksbezogene behördliche Unterlagen (u.a. Auszüge aus dem Grundbuch, dem Liegenschaftskataster und dem Baulastenverzeichnis)
- Grundstücksbezogene Verträge (u.a. Vereinbarungen mit Nachbarn, städtebauliche Verträge und Erbbaurechtsverträge)
- Gebäudebezogene behördliche Unterlagen (u.a. Unterlagen zu Baugenehmigungsverfahren, behördlichen Abnahmen und Brandschauen)
- Baupläne und -beschreibungen, Unterlagen zu Flächen und Stellplätzen
- Verträge zur Bauausführung, Projektsteuerung und zum Projektcontrolling
- Verträge und sonstige Unterlagen zu Miet- und Pachtverhältnissen
- Gebäudebezogene Dienstleistungsverträge
- Gebäudebezogene technische Unterlagen
- Technische Gutachten
- Informationen zu Versicherungen und objektgebundenen Steuern/ Abgaben
- Objektbesichtigungen in Begleitung technischer Experten
Die Vorteile
Durch die umfassende Nachhaltigkeitsanalyse mit dem Catella Nachhaltigkeitsmonitor können Risiken und Potentiale eines Immobilieninvestments identifiziert und auf deren Basis zukünftige mögliche Handlungsmaßnahmen sowie Entwicklungsstrategien abgeleitet werden. Ein solches verantwortungsvolles sowie vorausschauendes Immobilieninvestment-Management ermöglicht die Übernahme von Verantwortung gegenüber Umwelt und Gesellschaft, schafft Transparenz für alle Stakeholdergruppen und trägt zugleich zur nachhaltigen Wertentwicklung der Immobilie bei. Der Catella Nachhaltigkeitsmonitor wird durch laufende Weiterentwicklung an verändernde Rahmenbedingungen angepasst und ist auch bei Individualmandaten umsetzbar.