2 September 2019, Europa | Corporate Finance | Neuigkeiten
Catella Research hat erneut den europäischen Büroimmobilienmarkt an 37 Standorten in 18 Ländern analysiert, neu hinzugekommen sind diesmal Italien, Portugal und Irland.
Der europäische Immobilieninvestmentmarkt kämpft derzeit mit einer sich abschwächenden wirtschaftlichen Stimmung zu Beginn des dritten Quartals 2019, politischer Unsicherheit, hohen Preisen und fehlenden Objekten, insbesondere im Core-Segment. Dennoch zeigte die Auswertung unserer jüngsten Investorenbefragung, dass Value-add-Investmentstrategien strukturell die traditionellen Core-Investmentstile ablösen und viele Investoren lediglich rund 4 % weniger in Büroimmobilien investieren werden. Trotz diesem verhaltenen Status quo: Investitionen in Büroimmobilien sind nach wie vor die gefragteste Assetklasse in Europa und ziehen im Vergleich zu anderen Anlageklassen das meiste Kapital auf sich.
Das Transaktionsvolumen in den von Catella analysierten Ländern sank im ersten Halbjahr 2019 um ca. 4 % auf 43,1 Mrd. EUR. Im Detail zeigt sich aber auch, dass einige Märkte mit attraktivem Rendite-Risiko-Verhältnis und gutem Wachstumspotenzial im Vergleich zu "größeren Märkten" wie Deutschland, Frankreich und Großbritannien eine starke Investitionstätigkeit aufweisen.
Hier sind weitere wichtige Ergebnisse unserer Analyse:
- In Spanien, Norwegen und Polen hat sich das Bürotransaktionsvolumen im Vergleich zum ersten Halbjahr 2018 nahezu verdoppelt. Die baltischen Staaten, Portugal und Luxemburg sind die Länder mit dem geringsten Transaktionsvolumen und sogar den stärksten Rückgängen.
- Deutschland ist in diesem Jahr der größte Büroinvestmentmarkt (11,65 Mrd. EUR) und zieht mehr als ein Viertel des gesamten Bürovolumens in Europa an. Großbritannien und Frankreich folgen mit rund 9,0 Mrd. EUR.
- Die durchschnittliche Bürospitzenmiete aller 37 Märkte stieg auf aktuell EUR 34,40 pro m² gegenüber EUR 32,65 pro m² im ersten Halbjahr 2018 an.
- Der teuerste Büromarkt bleibt nach wie vor London Westend mit EUR 102,50 pro m², wobei die Spitzenmiete gegenüber dem ersten Halbjahr 2018 um ca. 2 % sank. Die niedrigsten Spitzenmieten befinden sich in Vilnius, Riga, Rotterdam und Lissabon.
- Die starke Renditekompression der letzten Jahre kühlt sich ab. Die durchschnittliche Spitzenrendite aller Märkte liegt bei 4,23 %, was nur einem Rückgang von -21 Basispunkten in 12 Monaten entspricht. Auch die Spitzenrendite in Berlin sank nur um 10 Basispunkte auf aktuell 2,80 %.
- Die niedrigsten Renditen unter der 3 %-Marke finden sich nur in Berlin, Frankfurt und München, gefolgt von den übrigen deutschen A-Märkten sowie Paris, Amsterdam und Stockholm mit bis zu 3,25 % Rendite. Das attraktivste Chancen-/Risikoprofil haben die finnischen Städte Lahti (7,75 %) und Oulu (7,50 %).
- Die Mehrheit aller Märkte wird bis zum Jahresende eine stabile Spitzenrendite und Mietentwicklung aufweisen. Wir gehen davon aus, dass die Renditen in 8 und die Spitzenmieten in 12 Standorten sinken bzw. steigen werden. Dennoch wird die Veränderungsrate bei beiden eher moderat ausfallen.
Trotz aller externen makroökonomischen Einflüsse sind die europäischen Büromärkte nach wie vor stabil und zeigen in den letzten Jahren eine robuste Marktentwicklung. Aufgrund des sehr guten Diversifikationspotenzials und einer heterogenen Rendite- und Mietstruktur sehen die Investoren in dieser Assetklasse nach wie vor gute Perspektiven. Deal-by-Deal-Transaktionen lösen dabei zunehmend einen klassischen Core oder Value-add Fokus ab.