21 November 2019, Europa, Deutschland | Corporate Finance | Neuigkeiten
Die seit den letzten Tagen vereinzelt auch im Straßenbild sichtbare Vorweihnachtszeit wird in den kommenden Wochen erfahrungsgemäß ihre volle Pracht entfalten und uns wahrscheinlich erneut einen Rekordumsatz beim logistischen Umschlag der Pakete bescheren. Zeit, sich also erneut mit dem boomenden Logistikimmobilienmarkt zu befassen:
Die Nachfrage ist weiterhin ungebrochen hoch, das (Neubau-)Angebot kommt eher zögerlich hinterher, verfügbare innerstädtische Grundstücksflächen sind, wenn überhaupt als Nutzung vorgesehen, sehr rar und die sogenannte letzte Meile bleibt weiterhin ein definitorisches Mysterium. Gleichwohl: die Miet-und Kaufpreise sind in 2019 im Vergleich zum vorherigen Berichtszeitraum in der Mehrzahl weiter gestiegen. In Ergänzung zu unserer in 9/2019 publizierten europäischen Logistikkarte haben Catella und erstmals IndustrialPort nun in Kooperation die Logistikimmobilienlandschaft in Deutschland und Österreich genauer unter die Lupe genommen. Weil in diesen Ländern Deutsch gesprochen wird? Nein, das wäre eine zu simple Erläuterung. Der zunehmenden Vernetzung der Transportkorridore in Kombination mit einer starken Investorennachfrage möchten wir damit Tribut zollen. Neben der klassischen Darstellung der immobilienspezifischen Miet- und Renditekennziffern wurde erstmals eine Heatmap zur Klassifizierung von sog. attraktiven Standorten für die Ansiedlung von Logistikimmobilien konzipiert.
Dabei haben wir gemeinsam insgesamt 25 Logistikregionen in Deutschland und 5 Regionen in Österreich analysiert, welche überdurchschnittliche Chancen für Investoren eröffnen.
Im Überblick wichtige Ergebnisse unserer Analyse:
- Sowohl in Deutschland als auch in Österreich ist nach anhaltenden Umsatzsteigerungen bis Ende Q3 2019 beim Transaktionsvolumen ein leichter Rückgang zu verzeichnen. Hauptverantwortlich dafür ist der Mangel an attraktiven Produkten, vor allem fehlt es an sog. Core-Investments.
- Die durchschnittliche Spitzenrendite für Logistikimmobilien beträgt in Deutschland aktuell 4,85 % und ist innerhalb von 9 Monaten um 75 Basispunkte gesunken. In Österreich liegt die Rendite mit durchschnittlich 6,05 % dagegen noch deutlich höher.
- Der teuerste Logistikstandort mit 4,00 % ist derzeit Berlin, dicht gefolgt von Hamburg und München mit jeweils 4,10 %. An allen drei Standorten sank die Rendite um mindestens 65 Basispunkte. Im Vergleich dazu weist die Wiener Region mit aktuell 5,20 % eine deutlich höhere Rendite aus. Nichtsdestotrotz ist diese in den letzten 9 Monaten ebenfalls gesunken - um 80 Basispunkte.
- Mit Fokus auf attraktive Renditechancen bieten die Logistikstandorte Koblenz (6,20 %), Saarbrücken (6,10 %), Magdeburg (6,10 %) und Würzburg (6,00 %) außergewöhnliche Werte auf das eingesetzte Kapital. Sie liegen somit nahezu auf einem identischen Niveau mit den übrigen Logistikregionen Österreichs, wie z. B. Graz (6,05 %) oder Salzburg (6,25 %).
- Die durchschnittliche Spitzenmiete der 25 untersuchten Logistikregionen in Deutschland stieg zum dritten Quartal 2019 auf ca. 5,00 €/m² an. Gegenüber dem Vorjahr ein Anstieg von knapp 7 %.
- Das durchschnittliche Spitzenmietniveau ist in Österreich mit 5,05 €/m² nur geringfügig höher. Auffallend ist jedoch, dass die österreichischen Preisspannen eine deutlich geringere Heterogenität als die deutschen Regionen aufweisen.
- Ein Blick auf die Heatmap zeigt auch: Noch immer gibt es erhebliche makroökonomische und demografische Unterschiede zwischen den ost- und westdeutschen Bundesländern, so dass ein recht eindeutiges Bild für die Eignung als attraktiver Logistikstandort entsteht.
Sie sehen folglich: der Markt für Transport, Verkehr und Logistik befindet sich weiterhin in einer strukturellen Aufwärtsbewegung – die Gemengelage aus Multichannel-Ansatz, Online-Shopping und knapper Grundstücksverfügbarkeit manifestiert dieses positive Marktsentiment.