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7 November 2019, Europa, Deutschland | Corporate Finance, Property Investment Management | Neuigkeiten

Rendite-Risiko-Analyse der europäischen Büroimmobilienmärkte bis 2023

Es ist ja schon gute Tradition, dass wir uns im November jeden Jahres mit einer Marktkomponente auseinandersetzen, welche vielschichtiger kaum sein kann: dem Risiko an den Immobilienmärkten. Dass es in diesem Jahr wieder einmal zwischen dem „gefühlten Risiko, das irgendwie zugenommen hat“ und einem messbaren „Transaktionsrekord in 2019 in Sicht“ positioniert hat, macht die Sache mehr als interessant. Das Ganze dann auch noch angesiedelt in einem mittlerweile 10-jähren Superzyklus. Sie sehen, es ist vordergründig nicht so einfach, im „November Rain“ hier einen klaren Blick zu haben.

Im Rahmen unserer aktuellen Analyse möchten wir zum einen die derzeitigen makroökonomischen Risiken und die aktuelle Gemengelage auf dem europäischen Büroimmobilienmarkt darlegen. Zum anderen werden Szenario- und Sensitivitätsanalysen im Fokus stehen. Hier werden wir zunächst unsere Rendite-Risiko-Analyse für die 34 europäischen Büroimmobilienmärkte vorstellen und erste Szenarien skizzieren, gefolgt von unserer Modellierung von Zinsänderungsrisiken. An dieser Stelle sei denn auch schon angemerkt: nein, auch wir erwarten kurzfristig keine Änderung der Eurozinslandschaft. Die geldpolitische Ausrichtung der wichtigen Notenbanken ist wieder expansiver und wird uns mittel- bis langfristig – Stichworte Zinsbindung, Anlagebedarf – einiges abverlangen auf der Suche nach Rendite.

Weitere Ergebnisse:

  • Durch den Rückgang der Anleihe-Spreads bleiben Immobilieninvestments in Europa weiterhin im Fokus von Multi-Asset Investoren. Die Differenz zwischen Nettoanfangsrenditen (Büro) und Anleiherenditen (10 Jahre) ist derzeit überall im positiven Bereich.
  • Wir erwarten in unserem Hauptszenario, bei einer Aggregation auf die traditionell 34 Bürostandorte in Europa (Wahrscheinlichkeit >50 %), einen moderaten Rückgang der Kapitalwerte. Dabei werden 2019 und 2020 noch positive Wachstumsraten erzielt.
  • Die Büromärkte der A- und B-Kategorie sind weiterhin überwiegend risikoarm und weisen zwischen 2000 und 2019 eine durchschnittliche Rendite knapp unterhalb von 5,5 % aus.
  • Besonders auffallend ist das Rendite-Risiko-Profil des verhältnismäßig kleinen Marktes Barcelona. Aufgrund stetig sinkender Leerstandsquoten und geringer Volatilität der Spitzenrenditen reiht sich der Standort zu ähnlich risikoarmen Märkten wie Stockholm, Madrid oder Mailand ein. Gleichzeitig liegt die zu erwartende Rendite auf dem niedrigen Niveau zahlreicher A- und B-Standorte.
  • Ein ausgewogenes Rendite-Risiko Verhältnis ist vor allem in einigen Märkten der BeNeLux-Staaten sowie in Großbritannien zu finden. Gerade in den osteuropäischen Märkten lassen sich noch vergleichsweise attraktive Bürorenditen erzielen, Warschau nimmt in der Analyse den höchsten Risikofaktor aktuell ein.

Der Mechanismus, der unter der Maßgabe der Risikodoktrin seit Lehman angewandt wurde, einen möglichst geringen Fremdkapital-Anteil von 50% zu wählen, gerät zunehmend unter Druck, denn die Verschuldung zu erhöhen, steigert die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals:

  • Wenn aktuell ein europäisch diversifiziertes Büroportfolio zum durchschnittlichen gewichteten Faktor vom 32-fachen angekauft wird, lässt sich bei einem LTV von 50 % eine Ausschüttungsrendite von 3 % für den Investor realisieren. Mehr FK wird hier zu einem Wert über der 3 % führen. Doch gehen die Marktteilnehmer diesen Schritt mit?
  • Aktuell legt eine Fokussierung auf die Ausschüttungsrendite als Teilrendite des „Total Return“ eine Investition in Mittelstädte nahe. Bei der Wahl einer höheren Risikoklasse – beispielsweise „Value Add“ und „Opportunistic“ – können auch die großen Metropolen von Interesse sein.

Fazit:

Das herrschende Tiefzinsumfeld war, ist und bleibt der Haupttreiber für die Entwicklungen auf dem europäischen Immobilienmarkt. Wenn ein Investor eine Ausschüttungsrendite oberhalb der im Core-Segment erzielbaren Renditen realisieren möchte, muss er zwangsweise weitere Objekt- und Marktrisiken eingehen. Die europäischen Büroimmobilienmärkte in den Kategorien A-, B- und C-Standorte bieten diese Chancen.

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