3 Juni 2019, Deutschland | Corporate Finance | Neuigkeiten
Die deutschen Wohnungsmärkte haben nunmehr das Herz des politischen Lebens erreicht. Der Koalitionsvertrag sieht nicht nur vor, dass die Mietspiegel standardisiert bzw. qualifiziert werden, nein, auch die „tatsächlichen Mietverhältnisse“ sollen erfasst werden. Stellt sich gleichwohl die Frage, wie die Märkte in den letzten Jahrzehnten eigentlich funktioniert haben?
Dass sich in der Gemengelage zwischen Urbanisierung, knappem Bauland und hoher Nachfrage neue Preisobergrenzen gebildet haben, ist nur vordergründig eine einfache Funktion. Auch der Anteil des seit 25 Jahren sinkenden Neubaubestands bei sog. Sozialwohnungen verschärft diese Entwicklung – gerade für Schwellenhaushalte in Deutschland. Diese Entwicklung wirkt sich auf die lokal geprägten Märkte aus: Steigende Vervielfältiger bzw. fallende Renditen und weiter anziehende Mietpreise in Ballungszentren sind Ausdruck einer sehr hohen Investmentaktivität – trotz zunehmender Sozialbindungen bei Projektentwicklungen.
Erneut haben wir in unserer Untersuchung die 80 deutschen Wohnungsmärkte der Flächenkategorien „sehr gute Wohnlage“ und „mittlere Wohnlage“ analysiert. Die Variablen „durchschnittliche Mietpreise“ und „Spitzenrenditen“ ergeben insgesamt ein sehr detailliertes Bild der aktuellen, positiv einzuschätzenden Verfassung der deutschen Wohnungsmärkte und einen optimalen Überblick der Wettbewerbs-bedingungen der untersuchten Märkte. Besonders aus Investorensicht interessant ist das Rendite-Risiko-Profil 2019, das Sie visualisiert in der thematischen Karte finden.
- Der stärkste Mietanstieg in den vergangenen zwölf Monaten erfolgte in der Kategorie „sehr gute Wohnlagen in den sieben A-Standorten“ mit +6,08 %, gefolgt von der Kategorie „mittlere Lage“, ebenfalls in den sieben A-Standorten, mit +3,68 %. Im Durchschnitt wurde an diesen Standorten somit erstmals in den sehr guten Wohnlagen die 17 €/m²-Grenze überschritten. Auch deutschlandweit ist keine Abschwächung der Mieten ersichtlich. In mittleren Lagen ist die Durchschnittmiete der Republik sogar noch stärker gestiegen (+3,16 %) als vor einem Jahr. In den sehr guten Lagen fiel die Wachstumsrate mit +2,97 % nur geringfügig kleiner aus als 2018.
- Spitzenreiter bei den durchschnittlichen Mieten in sehr guten Wohnlagen ist aktuell München mit 22,97 €/m² – der geringste gemessene Wert in dieser Lagekategorie findet sich in Remscheid und Herne mit 7,23 €/m² bzw. 7,27 €/m².
- Mit einer durchschnittlichen Spitzenrendite von ca. 4,6 % hat sich die Renditekompression in Deutschland verlangsamt und fiel lediglich um 13 Basispunkte in den vergangenen 12 Monaten. Nichtsdestotrotz gibt es regionale Unterschiede, mit deutlich stärkeren Rückgängen in den A-Standorten. Berlin hat in dieser Hinsicht die bayerische Landeshauptstadt abgelöst und erreicht eine Spitzenrendite von 2,4 %. Der höchste gemessene Wert wird in Herne (7,0 %) registriert, gefolgt von Cottbus (6,8 %) und Remscheid (6,5 %).
Die vorliegende Catella Analyse stellt eine Basis dar, welche einen ersten Überblick zu den untersuchten Standorten ermöglicht. Klar ist aber auch, dass die deutschen Wohnimmobilienmärkte sich mehr denn je heterogener darstellen, als es in den jeweils gängigen Miet- und Preisindizes zum Ausdruck kommt. Sei es mit dem Aufkommen neuer Angebote in der Wohnraumtypologie („Wohntürme“), als auch in den veränderten Flächengrößen („Micro Living“). Die Spannbreiten bei Mietangaben werden deshalb weiter zunehmen. Vor diesem Hintergrund sollten auch diese Aspekte bei politisch motivierten Diskussionen zukünftig Einzug halten.