25 März 2020, Deutschland | Neuigkeiten
Die konjunkturelle Phase, welche vor uns liegt, wird zweifelsfrei volatiler und rezessiver, Analysten werden in den kommenden Wochen die Formationen „V“, „U“ oder „L“ wieder diskutieren, welche dieses ökonomische Umfeld bildlich beschreiben. Auch wir arbeiten gerne mit Bildern und haben deshalb die deutschen Büroimmobilienmärkte in unserer Büromarktkarte 2020 wieder analysiert.
Die Variablen Spitzenmieten und Spitzenrenditen sowie der jeweilige 6-Monatstrend ergeben insgesamt ein sehr detailliertes Bild zur aktuellen Verfassung der Büromärkte und einen optimalen Überblick zu den Wettbewerbsbedingungen der 76 untersuchten Märkte. Seriöse Prognosen zur zukünftigen Entwicklung verbieten sich methodologisch, allerdings ist klar, dass die ökonomischen Implikationen des Covid-19, trotz aller Reaktionsträgheit der Märkte, im weiteren Jahresverlauf auch die Büromärkte tangieren werden. Besonders an den volatileren Top-Büromärkten sehen wir in den kommenden 6 Monaten weiterhin ein gleichbleibendes Spitzenmiet- und Renditeniveau, wenngleich im Best-Case-Szenario im dritten und vierten Quartal wieder mit einer deutlich höheren Aktivität zu rechnen ist.
Hier die Facts:
- Der stärkste Mietanstieg der vergangenen 12 Monate erfolgte diesmal nicht an den 7 A-Standorten mit +7,2 % auf nun durchschnittlich 33,29 €/m², sondern an den D-Standorten mit starken +8,3 % auf aktuell 11,35 €/m², die somit zum ersten Mal im Durchschnitt die 11 €-Marke überschritten haben.
- Ebenfalls sehr positive Wachstumsraten sind an den 30 C-Standorten zu registrieren. Im Durchschnitt erhöhte sich die Spitzenmiete um +5,6 % auf 14,10 €/m².
- Die geringsten Mietpreissteigerungen wurden dieses Jahr somit an den 14 B-Standorten mit +3,1 % gemessen. Zwar liegt die durchschnittliche Spitzenmiete jetzt bei 16,02 €/m², gleichzeitig ist der absolute Abstand zwischen den C-Standorten auf unter 2 €/m² geschrumpft. In Leipzig und Hannover wurden dagegen nahezu zweistellige Wachstumsraten verzeichnet.
- Spitzenreiter bei den Büromieten ist aktuell Frankfurt mit 45,00 €/m² - den geringsten Wert sehen wir im thüringischen Gera mit aktuell 7,50 €/m², gefolgt von Salzgitter mit 8,00 €/m².
- Wie zu erwarten, ist die durchschnittliche Spitzenrendite an den 7 A-Standorten nun unter die 3 %-Schwelle gefallen und beträgt aktuell 2,88 %, gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Rückgang von 18 Basispunkten. Nichtsdestotrotz ist die starke Renditekompression der Vorjahre deutlich abgeflacht, da die Investoren selektiver und rationaler agieren und dabei auch andere Risikoklassen (Core+, Value-Add) in Betracht ziehen.
- Auch mit Blick auf die restlichen Standortkategorien lässt sich die Nachfrage nach Büroinvestments noch deutlicher ablesen: wie bereits im Vorjahr wurde an den insgesamt 26 D-Standorten der stärkste Renditerückgang innerhalb Deutschlands registriert. Sie sank im Durchschnitt um 50 Basispunkte auf nun 6,20 %. Im Jahr 2017 wurde in dieser Standortkategorie noch die geringste Renditebewegung gemessen.
- Die Renditekompression an den B- und C-Standorten ist innerhalb der letzten 12 Monate ohne große Differenzen verlaufen (-40 Bp an den B-Standorten und -31 Bp an den C-Standorten). Gleichzeitig hat sich dadurch der Renditespread nicht weiter verringert und beträgt aktuell 92 Basispunkte (83 Basispunkte Vorjahr). Investoren gehen hier mit einem ausgewogenen Risiko-Rendite-Verständnis vor und setzen vor allem auf einen nachhaltigen Cash Flow bei der Investition.
- Die geringsten Bruttorenditen sind derzeit in Berlin und München mit jeweils 2,60 % zu finden, der höchste gemessene Wert wird in Solingen und Wilhelmshaven (7,50 %) erzielt, gefolgt von Siegen (7,20 %) und Weimar mit 7,10 %.
Analysiert man die Unterschiede zwischen den einzelnen Standortkategorien A bis D, zeigt sich, dass die Abstände in den durchschnittlichen Renditen immer weiter sinken und sich die Risikoparameter, vor allem an den Standorten B bis D, zunehmend vermengen. Für Investoren bietet sich dadurch ein äußerst attraktives Diversifizierungspotential mit einem breiten Spektrum an objekt- und standortspezifischen Risikofaktoren.