30 Januar 2020, Deutschland | Corporate Finance | Neuigkeiten
Die Eröffnung des Hauptstadtflughafens BER im Jahr 2020 verändert langfristig die Berliner Büromarkt-Geographie.
Großprojekte wie der BER verändern auch ihr Umfeld
Dass infrastrukturelle Großprojekte in der Folge eine veränderte überregionale bzw. mikroräumliche Geographie mit sich bringen, erscheint auf den ersten Blick klar. Beispiele lassen sich etliche anführen. Die Verlagerung des Münchner Innenstadtflughafens ins Erdinger Moss vor rund 18 Jahren hat zu einer neuen Geographie im Großraum München geführt: aus Riem wurde ein Messegelände inkl. Einzelhandelsflächen und Wohnquartier, in Hallbergmoos entstand ein Zentrum für Logistikansiedlungen inkl. Büronutzung. Ein weiteres Beispiel ist die Eröffnung der Schnellfahrstrecke auf der Bahnverbindung Frankfurt – Köln im Jahre 2002. Nicht nur die Fahrzeit zwischen den beiden Städten hatte sich auf 62 Minuten drastisch verkürzt, auch erlebten die Haltestellen Limburg an der Lahn und Montabaur durch die überregionale Verflechtung eine Erweckung der lokalen Wirtschaft.
Eröffnung des BER wird Immobilienaktivitäten im Berliner Süden verstärken
Mit der erwarteten Öffnung des neuen Hauptstadtflughafens BER in 2020 wird nach Meinung von Catella Research strukturell auch eine Veränderung der Berliner Büromarkt-Geographie einhergehen. Für Büroimmobilien erwartet Catella einen „Schwenk in den Süden“ bzw. eine weitere dynamische Entwicklung um Adlershof und im Umfeld des BER selbst. Interessanterweise wird aus Berliner Sichtweise diese Prognose bisher eher wenig beachtet. Mag sein, dass die „BER Geschichte“ die Nerven der Berliner strapaziert hat. Mag sein, dass durch die Schließung des Tempelhofer Felds und die damit verbundene zukunftsbezogene Planlosigkeit das Thema einfach weit nach hinten gerutscht ist. Aber angesichts der Tatsache, dass die Weltmetropole Berlin keinen eigentlichen geographischen Kern hat, kann sich das Ringen um die Teilmärkte naturgemäß sehr spannend entwickeln.
Kontext: Berliner Büroimmobilien boomen, zunehmend auch am Stadtrand
Der gewerbliche Immobilienmarkt in Berlin ist 2020 mit starkem Rückenwind aus dem vorhergehenden Rekordjahr 2019 gestartet. Mit einem Rekord-Vermietungsumsatz von rund 1 Mio. m² Fläche und einem Transaktionsvolumen von 12,05 Mrd. € befindet sich die Hauptstadt im Fokus nationaler und internationaler Investoren. Der Anteil von Büroimmobilien fällt besonders hoch aus und auch Forward-Deals (der Vorab-Verkauf von Projektentwicklungen) geraten verstärkt in den Fokus. Zahlreiche Vermietungen von Büroflächen finden in Projekten statt, die noch nicht fertiggestellt sind. Moderne Büroflächen in sehr guten Lagen mit hochqualitativer Ausstattung sind in den innerstädtischen Teilmärkten unterhalb von 30,00 €/m² kaum vorhanden. In diesem Kontext verlagert sich das hohe Spitzenmietniveau zunehmend auch in Teilmärkte am Stadtrand.
Investoren sollten auf Standorte entlang der neuen Verkehrsachsen achten
Es wird im Großraum Berlin neue Verkehrsachsen geben, die durch den Flughafen BER, aber auch durch den geplanten Tesla-Standort in Grünheide entstehen. Es werden neue Immobilienstandorte entstehen, vorausgesetzt, es gibt Investoren, welche sich hier engagieren. Von der Ansiedlung zum Cluster ist es ein weiter Weg, doch die Entwicklung in Leipzig-Nord nach der Ansiedlung von BMW & Porsche kann als Vorbild dienen. Ebenso in Berlin das Fernsehzentrum Adlershof in den 50er Jahren bzw. der Technologiepark nach der Einheit. Die Peripherie-Ost wird im Zeitverlauf ein eigenständiger Büromarkt werden. Nach der Schließung von Tegel wird rund um den BER mit ziemlicher Sicherheit ein Cluster mit flughafenaffinen Dienstleistungen entstehen. Ob es am BER auch eine Airport City mit Büroangeboten werden wird, scheint aktuell jedoch noch nicht so sicher.