9 Dezember 2020, Europa | Neuigkeiten
Margendruck, Risikovorsorge und vermehrte Berichte über "vermeintliche Überbewertungen" beschreiben derzeit die Gewerbeimmobilienmärkte. Die Botschaften, welche die Finanzierungsinstitutionen in Europa derzeit in Bezug auf die Immobilienmärkte aussenden, sind komplex. Infolgedessen sind die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie, einschließlich Lockdown und Marktvolatilität, auch auf den europäischen Gewerbeimmobilienmärkten zu spüren. Diese setzen Unternehmen auf breiter Front unter zunehmenden finanziellen Druck.
Die Risiken für CRE-Kreditgeber in Bezug auf Kreditqualität, Konkurse und Ausfallraten steigen, während die Banken in der Eurozone im dritten Quartal ihre Kreditstandards verschärft haben. Bislang haben jedoch umfassende staatliche Konjunkturpakete und Maßnahmen der Zentralbanken die Risiken bis zu einem gewissen Grad gemildert.
Die EZB wird am 10. Dezember, die FED am 16. Dezember und die BoE am 17. Dezember erneut zusammenkommen. Wir erwarten, dass die EZB ihre Liquiditätsmaßnahmen (PEPP/GLRG) hinsichtlich Laufzeit und Volumen ausweitet, um einer möglichen weiteren Verschärfung der Kreditstandards der Banken entgegenzuwirken und weiterhin günstige Finanzierungsbedingungen zu gewährleisten. Daher sind eine Verlängerung der GLRG III mit Sonderzinsperiode von bis zu -1 % sowie eine Ausweitung der Ankäufe im Rahmen des PEPP naheliegend.
Weitere Fakten und Ableitungen:
- Wir erwarten, dass die notleidenden Kredite (Non-performing Loans, NPLs) in den Jahren 2020/21 zunehmen werden; die kreditgebenden Banken haben ihre Asset-Qualität aber deutlich verbessert, größere Kapitalpuffer aufgebaut und ihre Liquiditätspositionen gestärkt, während das Volumen deutlich zurückgegangen ist.
- Die Stimmung bei der Immobilienfinanzierung erholte sich nach dem schlimmsten Schock im zweiten Quartal, als die Erwartungen hinsichtlich der Verfügbarkeit von Immobilienfinanzierungen und Kreditmargen auf Rekordminusgrade einbrachen.
- Höhere Risikovorsorge und Zinsmargen durch Immobilienfinanzierer und Banken führten zu niedrigeren LTCs und LTVs.
- Die Finanzierungsbedingungen für Core Gebäude scheinen jetzt stabil zu sein und liegen etwa 20 Basispunkte über dem Niveau vor dem 19. November, nachdem sie im zweiten Quartal um etwa 40-100 Basispunkte gestiegen waren.
- Die Kapitalkosten für opportunistische Objekte und Projektentwicklungen sind dagegen viel stärker gestiegen.
- Die Margen und Finanzierungsbedingungen sind im zweiten Quartal erheblich gestiegen, was zum Teil auf gestiegene Liquiditätskosten zurückzuführen ist.
- Insgesamt sehen wir längere Finanzierungszeiträume für Projektentwicklungen als vor der Krise.
- Zweite Covid-19-Welle aktuell ohne Marktvolatilität: Anleihespreads zeigen keine Anzeichen von Stresssymptomen.
- Deutsche Banken halten überdurchschnittlich hohe Volumina an CRE-Krediten, jedoch bei einer im Vergleich zum europäischen Durchschnitt besseren Qualität der Aktiva (NPL-Quote bei 1,7 % vs. 8,1 %).
- CRE-Ausfallrisiken: Die anfälligsten Sektoren sind aktuell das Hotelgewerbe und der Non-Food-Einzelhandel, was auf den Coronavirus-bedingten Lockdown zurückzuführen ist, während Wohnimmobilien eine stärkere Widerstandsfähigkeit gezeigt haben.
- Mezzanine- und Privatanleihen: Der Markt für nachrangige Finanzierungen wächst in Deutschland.
Die nächsten Monate werden sicherlich nicht weniger besorgt über die gesamtwirtschaftliche Lage sein. Die oben genannten Gründe zeigen jedoch deutlich, dass die Kapitalströme weiterhin in Immobilieninvestitionen fließen werden. Zumal wir im Jahr 2021 ein erhöhtes Zuteilungsvolumen im Immobilienbereich erwarten. Dem steht nicht einmal ein Virus im Wege.
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