28 Mai 2020, Deutschland | Corporate Finance, Investment Management | Neuigkeiten
Fast hat man den Eindruck, das Ende der Globalisierung steht vor der Tür. Zumindest finden sich seit dem Beginn der Pandemie zahlreiche dieser Aussagen – oftmals aus beredetem Munde. Da ist man dann schnell dabei – gerade noch im Schockzustand, dass Lieferketten sich dramatisch verändern können – sich diesen fundamentalen Sichtweisen anzuschließen.
Mehr noch: es werden sofort Sieger und Verlierer eines solchen Strukturbruchs ausgerufen: Logistik ist einer der Gewinner, der Handel wird als eindeutiger Verlierer ausgerufen. Das freut zwar Investoren in Logistikimmobilien und verunsichert Retail-Investoren, doch quantifizierbare Aussagen lassen sich jenseits der Schlagzeilen und PR-Meldungen kaum feststellen.
Nähert man sich der Gesamtgemengelage Transport, Verkehr & Logistik und deren Anforderungen an die Infrastruktur analytisch, sehen wir aus Investorensicht vor allem einen Aspekt als signifikant nachhaltig und damit ein mittel- bis langfristiges Investitionsargument in den Markt für Logistikimmobilien: Die Corona-Krise löst vor allem eine Neubewertung der Risiken im Trade-Off zwischen Effizienz- und Risikoaspekten der Unternehmen aus. Dies führt langfristig zu einer Veränderung in der Struktur logistischer Prozesse und somit auch beim Bedarf an Logistikflächen. Deutschland ist besonders betroffen, da die Verflechtung in internationale Lieferketten größer ist als bspw. in China oder den USA.
Einfacher formuliert: Mit Blick auf die Immobilienbranche wäre das dann ein neuer räumlicher Ansatz der „Relocation“ von Kapital- und vor allem Warenverkehr zurück nach Deutschland. Dieses Nearshoring erfordert in der Konsequenz weniger Umschlaghallen, aber dafür mehr Bestands- und Lagerhallen. Und: das Local-for-Local-Sourcing führt zu einer steigenden Attraktivität von Standorten nahe Ballungszentren.
Im aktuellen Market Tracker von Catella Research „Logistikmärkte im Aufschwungssog“ sind wir deshalb der Frage nachgegangen, welche kurz-, mittel- und langfristigen Folgen COVID-19 auf die deutschen Logistikmärkte haben wird.
Fakten zu den 26 Logistikregionen in Deutschland:
- 2019 wurde mit mehr als 6,8 Mrd. € das zweitbeste Transaktionsergebnis überhaupt erzielt
- Großvolumige Einzeltransaktionen konnten 2019 mit 4,6 Mrd. € einen neuen Rekordwert erzielen
- Auch zukünftig kann das Angebot nicht mit der Flächennachfrage mithalten
- Mittel- bis langfristig ist weiterhin mit steigenden Mieten und Renditekompressionen zu rechnen
- In München wird aktuell mit 7,20 €/m2 die höchste Miete erzielt, gefolgt von Berlin mit 6,70 €/m2
- Vergleichsweise günstig sind dagegen Flächen in Magdeburg (4,30 €/m2) und Erfurt (4,50 €/m2)
- An den 7 Top-Standorten liegen die Renditen in der Bandbreite von 3,7% bis 3,9%. In Saarbrücken und Würzburg finden sich mit jeweils 6,4% die höchsten Marktrenditen
- Die Flächennachfrage ist aktuell in den Logistikregionen Frankfurt/Rhein-Main und Südbayern/München am ausgeprägtesten
Fazit:
Der Trend zum Insourcing bzw. Nearshoring wird sich besonders auf die Sektoren konzentrieren, welche am stärksten von den globalen Wertschöpfungsketten abhängen und in der Produktion auf Roboter zurückgreifen können. In Deutschland sind das die Auto- und Transportzulieferer sowie die Elektro-, Chemie- und Textilindustrie – Branchen, die etwa 12% ihrer Vorprodukte aus Niedriglohnländern importieren. Der Risikobewertung von (vorgelagerten) Wertschöpfungsketten, insbesondere bei Global und Single Sourcing Strategien, wird ebenfalls mehr Gewicht zukommen und die Abhängigkeit zu Single Lieferanten wird abgebaut. Es gilt: Eine hohe Investorennachfrage trifft weiterhin auf Flächenknappheit und steigende Grundstückspreise. Die Veränderung der weltweiten Handelsströme bietet für Logistikimmobilien mehr Chancen denn Risiken, gerade in Deutschland. So können Anreize für die Rückverlagerung der Produktion geschaffen werden.