20 August 2020, Deutschland | Neuigkeiten
In den letzten Wochen und Monaten waren die Berichterstattungen und tägliche Wasserstandsmeldungen der Immobilienbranche durch die COVID-19-Pandemie und die damit einhergehenden kurz-, mittel- bis langfristigen Auswirkungen geprägt. Sei es kurzfristig, am Beispiel des Einzelhandels, mittelfristig, wie wir es bei der Logistiknutzung vermuten, oder aber langfristig. Hier reicht schon das Stichwort Homeoffice und jeder weiß, was damit gemeint sein könnte. Soweit die rationalen, aber unbewiesenen Prognosen.
Doch ein Aspekt rückt unter dem Stichwort „super-langfristig“ immer stärker in den Mittelpunkt: das Thema „Wo wohnen die Deutschen bzw. Europäer?“. Damit ist zum einen eine mikrogeographische Dynamik umschrieben, welche in den letzten 10 Jahren zumeist nur eine Aussage zuließ: in die Stadt, fachlicher formuliert: in den urbanen Stadtraum. Klar ist auch, dass sich diese globale Urbanisierungsdynamik auch durch ein Virus nicht strategisch aushebeln lässt. Zumindest kann von einer messbaren Reurbanisierungsbewegung keine Rede sein.
Doch starke externe Effekte legen auch immer wieder ein strategisch verändertes räumliches Verhalten an den Tag. Wir meinen damit die Wanderungsbewegungen in Deutschland und den daraus resultierenden zukünftigen Wohnorten der Menschen. Unter dem Titel „Zwischen Urbanisierung und Suburbanisierung – wo wohnen die Deutschen zukünftig?“ haben wir diese nicht nur für Projektentwickler, Stadtplaner oder Finanzierer enorm wichtige strategische Frage analysiert. Dabei wollten wir weg von der klassischen Aufteilung zwischen ländlich peripheren Regionen und den urbanen Strukturen. Klar scheint, dass sich gerade „dazwischen“ in den letzten 10 Jahren eine Vielzahl an Baumaßnahmen dokumentieren lässt. Stattdessen rückten vor allem die Rand- bzw. Übergangsgebiete der Städte, die umgangssprachlich sogenannten Speckgürtel, in den Fokus der Analyse.
Hier schon einige Keyfacts unserer Analyse:
- In den letzten 30 Jahren wechselten sich Phasen der Urbanisierung mit Phasen der Suburbanisierung ab
- In den letzten 10 Jahren dominierten die Wanderungsbewegungen in den städtischen Raum
- Bis 2030 lässt sich auch weiterhin ein Wachstum der Bevölkerung im städtischen Raum prognostizieren, welches jedoch weniger dynamisch verlaufen wird
- Bereits seit 2018 können die Randbereiche der Städte teilweise starke Bevölkerungsgewinne verzeichnen, was mit einem deutlichen Anstieg der Miet- und Kaufpreise an den jeweiligen Standorten einhergeht
- Gründe für die Abwanderung in die Agglomerationsräume der Städte lassen sich auf steigende Miet- und Kaufpreise der urbanen Räume, welche durch die zu geringe Bautätigkeit weiter getrieben werden, und auf eine steigende Mobilitätsbereitschaft der Bevölkerung zurückführen
- Eine hohe Diversifikation der Entwicklungen innerhalb Deutschlands erschwert eine einheitliche Prognose (Differenzen zwischen Ost- und Westdeutschland – Bsp. Leipzig)
Mehr noch: Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Urbanisierung weiter der dominierende Wanderungstrend der Deutschen ist, jedoch zukünftig weniger dynamisch verlaufen wird. Besonders in den Agglomerationsräumen der Städte kann der suburbane Raum Bevölkerungsgewinne verzeichnen. Daraus resultieren aus Investorensicht zukünftig erweiterte Diversifikationspotenziale durch die breit gefächerten Standorteigenschaften der Speckgürtel. Einfacher formuliert: Der neue Nachfrager bleibt zwar der Urbanität und seinem Quartier verbunden, doch dies immer weniger. Der Clash zwischen Wohnraum, Erholungsraum und Produktionsraum, gemeint sind hier die Agrarflächen, wird sich zukünftig am Rand der Ballungszentren entfalten.