16 März 2020, Deutschland | Neuigkeiten
Viel, vielleicht zu viel, wird gegenwärtig zu den deutschen Wohnimmobilienmärkten geschrieben, dabei aber weniger inhaltlich substanziell publiziert. Mit unserer jährlich erscheinenden Wohnungskarte zu den Mieten & Renditen an 81 Standorten möchten wir hier etwas mehr Substanz in Form von Zahlen & Werten der aufgeladenen Diskussion zu Mietendeckel & Co. beisteuern.
Deshalb zu den Zahlen:
Mieten:
- Die durchschnittlichen Wohnungsmieten unserer 81 analysierten Standorte sind in der jährlichen Gegenüberstellung weiterhin gestiegen. In mittleren Lagen beträgt die durchschnittliche Miete aktuell 8,97 €/m² und in sehr guten Lagen 11,54 €/m².
- Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies in den mittleren Lagen eine Preissteigerung von ca. 5,1 % und in sehr guten Lagen von ca. 4,2 %.
- Besonders auffallend sind dabei die unterschiedlichen Wachstumsraten beider Lagen: Sowohl deutschlandweit, als auch in den Top-7-Wohnungsmärkten sind die Mieten in den mittleren Lagen stärker gestiegen als in den begehrten sehr guten Wohnlagen. Ein Indiz dafür, dass Bauland in sehr guten Lagen immer knapper und teurer wird und die staatlichen Regulierungsmaßnahmen in den angespannten Wohnungsmärkten bei Bestandsgebäuden zumindest dämpfende Wirkung zeigen.
- Der durchschnittliche Mietpreis der sehr guten Lagen in den Top-7-Wohnungsmärkten ist in unserer Analyse lediglich um 3,5 % auf aktuell 17,91 €/m² gestiegen und bedeutet gleichzeitig den niedrigsten Wert aller untersuchten Standort- und Lagekategorien. Im Vorjahr (2018 vs. 2019) lag hier die Wachstumsrate noch bei ca. 6 %.
- Der stärkste Mietpreisanstieg mit ca. 5,4 % erfolgte somit in der Kategorie „mittlere Lagen“, außerhalb der Top-7-Märkte.
- Der absolut teuerste Standort mit einem Mietpreis von durchschnittlich 23,42 €/m² in sehr guten und 17,33 €/m² in mittleren Lagen wird aktuell in München gemessen.
- Der geringste Mietpreis mit durchschnittlich 6,17 €/m² wurde in mittleren Lagen in Duisburg registriert. In den sehr guten Lagen werden dagegen in der Stadt Remscheid durchschnittlich nur 7,50 €/m² verlangt.
Renditen:
- Weiterhin ist an nahezu allen 81 untersuchten Standorten ein Renditerückgang festzustellen. Im Mittel liegt die aktuelle Bruttoanfangsrendite bei 4,37 % und ist gegenüber dem Vorjahr um 22 Basispunkte gesunken. Auch hier ist eine nachlassende Kompressionsdynamik festzustellen. Im Jahr 2019 wurde noch ein Rückgang um 51 Basispunkte verzeichnet.
- Die Rendite der Top-7-Wohnungsmärkte sank in diesem Jahr lediglich um 6 Basispunkte auf 2,9 %. Deutlich höher fiel der Rückgang an den B-Standorten bzw. den Top-25-Märkten unseres Gesamtrankings aus. Die durchschnittliche Rendite beträgt hier 3,82 %, was einem Rückgang von 31 Basispunkten entspricht.
- Berlin bleibt aufgrund der sehr hohen Nachfrage und der starken Investitionsdynamik der vergangenen Jahre mit einer Bruttorendite von 2,4 % klarer Spitzenreiter. Die attraktivste Rendite lässt sich derzeit mit jeweils 6,6 % in Cottbus und Herne erwirtschaften.
Mit Blick auf das Catella Rendite-Risiko-Profil lässt sich vor allem für risikoaverse Investoren ein immer weiter zunehmendes Diversifizierungspotenzial mit attraktiver Rendite (bis 5 %) innerhalb Deutschlands registrieren. Gerade auf der Portfolioebene bieten sich ebenfalls zahlreiche Alternativen zur Risikominimierung.