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22 Februar 2022, Deutschland | Neuigkeiten

Catella Büromarktkarte Deutschland 2022

„Na, kommt da noch was?“ – eine zuletzt häufig gestellte Frage im Rahmen der Kundengespräche zum Jahresanfang. Gemeint sind hier die Auswirkungen der Pandemie auf die Büroimmobilienmärkte. Natürlich muss man dabei trennen zwischen den Miet- und den Investmentmärkten. Um es deshalb weniger analytisch zu sagen: An den Mietmärkten spüren wir erste leichte Wirkungen, an den Investmentmärkten keine. 

Aus der Perspektive zu Beginn der Pandemie mit allerlei Horrorszenarien sicher eine positive Botschaft. Rückgänge oder gar Rezessionsszenarien schauen anders aus. Wieder einmal scheint die traditionelle Trägheit bzw. geringe Reaktionsgeschwindigkeit der gewerblichen Immobilienmärkte das Schlimmste an uns vorbeiziehen zu lassen.

 

Gleichwohl: kann ein Wirtschaftszweig immun sein gegen die Auswirkungen einer Pandemie? Ist es gar die „Krise der Anderen?“. Wir sehen es rational und erwarten, dass sich das Einpreisen der Flächenneuordnungen mittel- bis langfristig sicher zeigen wird. „Homeoffice“ als ergänzende Variable in der Flächenfunktion wird seine Wirkung haben. Kurz- bis mittelfristig sind da eher Effekte aus einer Zinsänderung zu erwarten. Schauen wir, wie sich die EZB in den kommenden Monaten hier positioniert.

 

Deshalb zu den Fakten:

  • Heterogene Mietentwicklung: Die Mietpreisentwicklung liegt im zweiten Jahr in Folge in einer sehr engen Range von +2,08 % (B-Standorte) bis -0,21 % (C-Standorte). In den B-Standorten stieg die Spitzenmiete somit auf 16,20 €/m², wohingegen sie in den C-Städten leicht auf 14,13 €/m² gesunken ist.
  • ABBA und ACDC: Die A- sowie D-Standorte wiesen etwas weniger Dynamik auf, nahmen aber im Vergleich zum Vorjahr um 0,83 % bzw. 0,35 % zu. Im Detail liegen die Spitzenmieten bei 33,92 €/m² in den A-Städten und bei 11,44 €/m² über alle D-Standorte verteilt.
  • Höchste Mieten, höchste Gebäude: Spitzenreiter bei den Büromieten bleibt nach wie vor Frankfurt mit 45,00 €/m² – den geringsten Wert sehen wir in Salzgitter mit aktuell 7,90 €/m², gefolgt von Gera mit 8,50 €/m².
  • Leben unter 3%: Die durchschnittliche Spitzenrendite an den Top-7-Standorten liegt weiterhin deutlich unter der 3 %-Marke und hat abermals im Vergleich zum Vorjahr leicht nachgegeben. Dabei sind die geringsten Spitzenrenditen in Berlin (2,5 %) und Hamburg (2,6 %) vorzufinden. Die höchsten gemessenen Werte werden abermals in Wilhelmshaven (6,9 %) und Hagen (6,9 %) erzielt.
  • AiF – A-Standorte im Fokus: Insgesamt lässt sich über alle Standortkategorien eine anhaltende Renditekompression feststellt, die jedoch in den A-Standorten im Vergleich zum Vorjahreswert prozentual am stärksten ausfällt (-5,92 %). Darauffolgend fand der größte prozentuale Rückgang in den B-Standorten statt (-2,74 %), wobei die Kompression in den C- (-1,57 %) und D-Städten (-1,26 %) auf einem ähnlichen Niveau stattfand. Dies verdeutlicht weiterhin die hohe Relevanz der A-Standorte auf Investorenseite.
  • Hauptstadt der Wetten: In Bezug auf den Total Return (TR) der letzten 10 Jahre steht Berlin weiterhin an der Spitze mit einer durchschnittlichen jährlichen Gesamtrendite von 19,76 %. Dies stellt im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang von 88 BP dar. Grundsätzlich lässt sich jedoch feststellen, dass der Spread zwischen den einzelnen Standorten weiterhin abnimmt.
  • B mit Strahlkraft: Für die A-Städte hat sich die TR-Prognose für die kommenden Jahren weiter komprimiert. Somit könnten Mittelstädte mit einer höheren Anfangsrendite weiter an Attraktivität gewinnen, wobei die TR-Prognose für die B-Standorte bis 2025 eine starke Kompression aufweist.

 

Die zunehmende Vermengung der Risikoparamater, welche sich bereits in unserer letztjährigen Analyse andeutete, kann nun verstärkt über sämtliche A- bis D-Standorte beobachtet werden. Dadurch bleibt aus Investorensicht weiterhin ein großes Diversifikationspotential bestehen. Eine Zinsänderung sollten wir freilich in den anstehenden Investmententscheidungen einpreisen.

 

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Download Pressemitteilung (PDF)

 

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