Nach einem Jahr „Corona-Remote-Working-Erfahrung“, vulgo Homeoffice, ist es Zeit, die Erfahrungen, Ankündigungen und Erwartungen einmal emotionslos auf den Tisch zu legen und auf ihre Eintrittswahrscheinlichkeiten zu überprüfen. Gerade Investoren in Büroimmobilien tun gut daran, diese Gemengelage aktuell sehr rational zu analysieren.

Es ist schon interessant, wie schnell sich die Marktperspektiven verändern. Waren 2016 etliche am Immobilienmarkt noch der Überzeugung, dass es sich bei Student Housing um ein lokales verankertes Nischensegment handelt, konnten wir 2018 die Etablierung einer Assetklasse diagnostizieren. Die Zahl der Transaktionen verlagerte sich zunehmend in institutionelle, oftmals pan-europäisch agierende Hände, geprägt durch einen stark anwachsenden Mittelzufluss.

Es gibt kaum noch eine Umfrage unter Corporates zu den marktverändernden Zukunftsthemen, bei welcher das Thema ESG nicht unter den TOP 3 platziert ist – egal in welchem Land wir uns in Europa befinden. Arbeitsgruppen, welche Standards und Marktgängigkeiten ausloten, entstehen überall. Vor allem der Aspekt des Kapitalflusses in die Immobilienvehikel bzw. -Assets ist hier von hohem Interesse. 

Wir können nicht mit einer Punktlandung sehr weit in die Zukunft schauen, aber die Vergangenheit und die aktuelle Lage analysieren, interpretieren und daraus Handlungsempfehlungen ableiten. Vor allem können wir die aktuelle Corona-Situation an den gewerblichen Immobilienmärkten „einpreisen“ – man muss nur mit den Corporates, Vermietern und Nachfragern sprechen, schon setzt sich ein robustes Bild zusammen, was denn in den kommenden Quartalen passieren wird. Um es auf den Punkt zu bringen: Immun sind die deutschen Büromärkte keinesfalls, mit Blick auf die konjunkturelle Situation – doch zeigen sie sich bisher weitgehend krisenresistent. Die Leerstände steigen lediglich moderat an, Miet- und Kaufpreise halten sich auf stabilem Niveau.

Eines der nervigsten Dinge, welches neben Stress vor allem sinnvolle Lebenszeit kostet, ist zweifelsfrei die Suche nach einem Parkplatz. Und: Das Stresslevel für die Suchenden wird kurzfristig weiter zunehmen. Kaum eine Woche vergeht, in welcher nicht eine deutsche Stadt die „oberirdischen Stellplätze“ in Frage stellt. Mehr noch: Die Spreizung zwischen modernen Parkierungsanlagen, freilich mit einem neuen Preisniveau versehen, und den „alten, engen, dunklen Objekten aus den 80ern“ nimmt zu. Hinzu kommen Prognosen, welche aktuell unter dem Begriff „Peak Car“ davon ausgehen, dass die Anzahl der PKWs den Höhepunkt in der Summe überschritten hat. Oder doch nicht, zumindest ist die Anschaffung eines E-Cars – wenn es nach Wünschen der Politik geht – bei den meisten Europäern bis 2029 vorgesehen. Also doch nicht alles so schlimm? 

Die Büroflächen in den von uns untersuchten 38 europäischen Standorten leiden nach 12 Monaten Pandemie unter unterdurchschnittlicher Nutzungsintensität. Wir gehen davon aus, dass aktuell zwischen Oulu und Madrid, zwischen Dublin und Warschau lediglich rund 20 % der Büros regelmäßig wöchentlich von den Beschäftigten besucht werden. Mehr noch, eine komplette Umkehr in ein „Zurück“ nach dem Ende der Pandemie scheint immer weniger wahrscheinlich. 

Wahrscheinlich ist es im Dezember 2020 passiert – so genau wissen wir es nicht. Die Rede ist von der Billionengrenze, welche die Vermögenswerte aller Immobilienfonds innerhalb der Eurozone überschritten haben. Ein Wert, der eine neue Ära markiert. Und ein Ende scheint noch nicht absehbar, zumal die Kombination Liquidität und mangelnde Alternativanlagen die Vorzeichen weiter auf Pro Real Estate stellen.

Keine Frage, die Asset-Klasse „Retail“ steht europaweit unter einem gewaltigen Restrukturierungsdruck. Zwar kam der aktuelle Abwärtstrend spätestens seit der letzten Dekade mit Ansage und wurde nur durch die sehr gute konjunkturelle Situation in den letzten Jahren überdeckt, doch in der aktuellen Pandemiekrise zeigen sich die Bruchstellen deutlich. 

Keine Frage, in den nächsten Wochen wird die Immobilienwirtschaft nicht nur den fast schon traditionellen Rückenwind spüren. Nein, auch von vorne weht uns der Wind ins Gesicht. Aus den Grundzügen der Klimatologie wissen wir: Wenn ein Hoch- und ein Tiefdruckgebiet in der Atmosphäre aufeinandertreffen, können sich Wirbel bilden. Doch damit hört die Prognosefähigkeit – auch das wissen wir – zumeist auf. Was wir dagegen kennen, ist die Reaktionsfähigkeit der Marktteilnehmer. Doch weniger von Schirmen soll hier die Rede sein, denn von einem Indikator, welcher die zukünftige Marktverfassung widerspiegelt. Einfacher formuliert: Es geht um die Finanzierungskonditionen. 

Seit Anfang des Jahres spürt man regelrecht, wie die Marktteilnehmer ihre „Risikomaschinen“ angeworfen haben. Denn die Gemengelage aus langfristig niedrigen Zinsen, einer aktuell messbaren konjunkturellen Krise („Coronakrise“) und den zu erwartenden Strukturbrüchen („Homeoffice-Trend“) ist ein Mix, der Immobilieninvestoren vor neue Herausforderungen stellt. Einfacher formuliert: Der Anstieg der Kapitalwerte und der kalkulierten Mieten, sprich Cashflows, stehen zur Disposition. Die mannigfaltigen Risikoquellen müssen in den Fokus der Betrachtung gerückt werden – der Wertanalyse, gerade in Form der sog. Risikoprämien, kommt damit eine erhöhte Aufmerksamkeit zu.

Wenn Sie heute unsere aktuelle Marktmeinung mit dem generellen Ausblick zu den europäischen Immobilienmärkten für 2021 erhalten, ist das auch schon die einzige Konstante, welche wir Ihnen bieten können. Denn seit März 2020 hat sich vieles verändert. 

In der Tat – auch die Kultur und ihre Vertreter hatten es in den letzten Monaten nicht wirklich leicht. Kultur war offensichtlich nicht umfänglich systemrelevant. Einfacher hat es da die Baukultur, kann sie doch – allein durch die Lebensdauer der Gebäude – auch mal ein Virus aussitzen. Doch mal Hand aufs Herz: Wie viele herausragende, um nicht zu sagen spektakuläre Gebäude fallen Ihnen in Ihrer Stadt oder Kommune ein, die einen kulturellen Aspekt allein durch Ihre Optik verkörpern? Und vor allem: Wer sagt, was Bau- bzw. Gebäudekultur eigentlich ist und darf man derselben ein Preisschild umhängen?