Büro- und Investmentkarte 1. Halbjahr 2018

Am Bürovermietungsmarkt ist der Flächenumsatz leicht rückläufig, die Leerstände dramatisch gefallen und die Spitzenmieten schießen weiter in die Höhe. Auch bei der standortbezogenen Analyse finden sich keine wirklichen Ausreißer, welche nicht aus der lokalen Situation heraus erklärt werden können.  

• Der Flächenumsatz an den TOP 7 Standorten beläuft sich auf rund 1,72 Mio. m² (Rückgang um 6,1% zum Vorjahr), zum Jahresende prognostizieren wir ca. 3,55 Mio. m².
• Der Leerstand liegt im Schnitt bei 4,23%  (1%Punkt Rückgang zum Vorjahr), hier erwarten wir bis zum Jahresende ein Unterschreiten der 4% Marke.
• Die Spitzenmieten liegen im Schnitt bei 30,04 €/m², (+4,1% zum Vorjahresergebnis), auch hier ein leichter Anstieg zum Jahresende aufgrund der weiterhin guten konjunkturellen Verfassung, aber auch der zunehmenden Knappheiten im Neubausegment.

Am Investmentmarkt stehen die Zeichen wiederum auf „höheres Transaktionsvolumen“ und  weiterhin fallende Renditen. Büro war mit 44% die am stärksten nachgefragte Investmentklasse, gefolgt von Einzelhandel.

• Am Gewerbeinvestmentmarkt hält die Dynamik weiterhin an, das Transaktionsvolumen beläuft sich auf rd. 25,5 Mrd. €. für Deutschland, an den Top 7 Standorten 14,7 Mrd. € (Vorjahreswert 25,9 Mrd. € Deutschland, 11,4 Mrd. € Top 7)). Hervorzuheben ist der überdurchschnittlich hohe Umsatz an den Top 7 Investmentmärkten, der von einer Vielzahl großvolumiger Einzeltransaktionen bestimmt wurde.
• Weiterhin anhaltende Angebotsknappheit im Core Bürosegment lässt die Nettoanfangsrenditen an den TOP 7 im Durchschnitt auf 3,20 % sinken (Vorjahreswert 3,43 %).
• Bis zum Jahresende wird die Renditekompression weiter anhalten, jedoch erwarten wir an einigen Top Märkten eine Abschwächung, da bereits Nachfrageverschiebungen in B-Lagen erkennbar sind. Insgesamt prognostizieren wir, trotz leichter Abschwächung in Q4 2018, für das Segment der CBD, Core Objektstrukturen ein Verharren auf diesem Renditeniveau.
• Der Renditeabstand von durchschnittlich 150 Basispunkten vom Core zum Value-add Segment lässt aktuell keine Marktverwerfungen erkennen.

Doch auch mit dem Blick auf die zweite Jahreshälfte sehen wir die Dinge insgesamt etwas gelassener, als etliche Marktkommentierungen dies erwarten lassen. Eine starke konjunkturelle Eintrübung ist aktuell nicht absehbar, die klassischen Risiken in einem fortgeschrittenen Marktzyklus wie Überbauung, hohe LTV Quoten oder grundsätzlich irrationales Verhalten der Marktteilnehmer entspringen nicht der aktuellen Gemengelage welche unmittelbar Auswirkungen auf die fundamentalen Eigenschaften der Immobilienmärkte haben.

Gleichwohl sehen wir zwei Aspekte welchen einen Paradigmenwechsel in der Fundamentalanalyse beschreiben können:

• Zum einen ist dies der starke Fokus auf sog. Core-plus bzw. Value-add Objekte, welcher aber mit einer verstärkten Risikovorsorge im Core Segment erklärt werden kann. Der Renditespread zwischen beiden ist weiterhin gesund.
• Zum anderen antizipieren etliche Projektentwicklungen nunmehr sehr stark Aspekte wie Co-Working und Co-Living, weichen also sowohl vom Nutzungsmix als auch von der traditionellen 10 Jahres Mietvertragsdoktrin ab.

Für das eine gilt: zeig mir die Fähigkeit des Asset Managements um im Value-add hier eine Wertsteigerung zu realisieren, für das andere: Grundstücke sind in dieser Marktphase komprimierter, höher und heterogener in den Nutzungsklassen zu bespielen.

Wenn diese Voraussetzungen gegeben sind, wird sich die Marktentwicklung auch in den kommenden 6 Monaten zufrieden darstellen.

Download Büro- und Investmentkarte 1. Halbjahr 2018_de