19 Januar 2022, Deutschland | Neuigkeiten
Wieder so ein Jahr, welches etliche verhaltene Prognosen aus dem Jahresanfang ad absurdum geführt haben. Zwar ist in den letzten Tagen viel von Rekord und Boom die Rede gewesen, doch wie immer lohnt ein tieferer Blick, jenseits der plakativen Überschriften. Denn manches kam mit Ansage, manches überraschend und manches wird sich erst noch „einpreisen“.
Vornweg:
Das gewerbliche Transaktionsvolumen in Deutschland lag im Gesamtjahr 2021 bei 59,7 Mrd. €, was das dritthöchste Ergebnis in den letzten 15 Jahren darstellt. Der Anteil internationaler Investoren befindet sich mit 35 % auf einem stabilen Niveau, liegt aber weiterhin hinter dem Rekordwert von knapp 50 % aus dem Jahr 2017.
Was war offensichtlich?
Klar, der Markt für Wohnungsinvestments im institutionellen Umfeld fuhr einen Rekord ein:
- Der Wohninvestmentmarkt konnte unter anderem durch die Übernahme der Deutsche Wohnen durch Vonovia sowie die Akelius-Übernahme durch Heimstaden für kumuliert ca. 25 Mrd. € ein Rekordergebnis von 51,2 Mrd. € erzielen. Durch die Übernahme der Deutsche Wohnen entstand somit der mit Abstand größte private Wohnungskonzern Europas. Wobei die Wohninvestments auch bei Nichtberücksichtigung der Übernahme einen Rekordwert (29,2 Mrd. €) erreicht haben. Mit Blick auf 2022 möchten wir gleichwohl darauf verweisen, dass Wohninvestments zwar insgesamt zunehmen, die Transaktionsvolumina mit Blick auf einen neuen Rekordwert, bezogen auf Einzel- und Portfoliotransaktionen, aber als einmaliger Vorgang gelten sollten.
Was kam überraschend?
- Der Gewerbeinvestmentmarkt war im letzten Jahr von großvolumigen Einzeldeals geprägt und konnte ein Gesamtvolumen von 59,7 Mrd. € erreichen. Besonders signifikant war dabei das Überschreiten der Milliardengrenze mit den Transaktionen des Four (Tower 1) in Frankfurt sowie des Mixed-Used-Objekts Fürst in Berlin für 1,4 Mrd. € bzw. 1,2 Mrd. €.
- Das Büroinvestmentvolumen bleibt trotz Homeoffice-Nutzung, hybrider Arbeitsweise und Belegungsquoten weiterhin auf einem hohen Niveau. Wir sind aber der Meinung, dass Homeoffice noch nicht eingepreist ist, mit Blick auf die weiterlaufenden Mietverträge. Mit dem Erreichen der „Break Option“ in den jeweiligen Verträgen sehen wir gleichwohl einen erhöhten Abstimmungsbedarf Eigentümer/Mieter, der sich neben dem Mietniveau auch in den zukünftigen Flächenbedarfen/Vermietungsvolumina insgesamt niederschlagen könnte.
Und die Renditen?
- Die TOP 7 Spitzenrendite (netto, Durchschnitt) liegt aktuell bei 2,70 %. Die weiterhin anhaltende Angebotsknappheit im Core-Bürosegment lässt die Renditekompression weiter voranschreiten, wobei auch hier von einer entschleunigten Dynamik gesprochen werden kann. Zukünftig ist hierbei von einer Seitwärtsbewegung der Büro-Spitzenrenditen auszugehen. Für 2022 erwarten wir eine noch deutlichere Ausprägung bzw. Preispositionierung des Premium-Segments „Neubau/CBD-Lage". Hier sehen wir vereinzelt neue Höchstwerte bzw. geringe Renditen.
Für das Jahr 2022 gehen wir insgesamt von einer weiterhin auf hohem Niveau liegenden Dynamik aus – auch für den Fall einer strukturellen Änderung des Zinsumfelds. Die Kombination aus Produktknappheit, Kapitalverfügbarkeit und Refurbishmentbedarf an Gebäuden wirkt in der Summe positiv bei Investoren. In den Segmenten Wohnen und Logistik rechnen wir mit ansteigenden Volumina, Retail und Hotel weiter stagnativ bzw. negativ.
Das Jahr 2022 dürfte neben der pandemischen Entwicklung maßgeblich von den Auswirkungen der ESG-Regularien gekennzeichnet sein. Eine hohe Nachfrage nach ESG-konformen Neubauten bzw. Projektentwicklungen ist hierbei zu erwarten.
Download Catella Büro- und Investmentmarkt Deutschland 2021/2022
