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28 Februar 2019, Deutschland | Corporate Finance | Neuigkeiten

Investmentanalyse Bürostandorte Deutschland 2019

Nach diesem überraschenden Frühjahrsanbruch mit zweistelligen Temperaturen wird es Zeit, Ihnen unsere aktuelle Catella Investmentanalyse zu den 76 deutschen Bürostandorten übersenden zu dürfen. Zumal auch hier zweistellige Ergebnisse unsere Analyse bestimmen.

 

Erneut haben wir in unserer Untersuchung, übrigens in dieser Darstellung einmalig in Europa, die Büromärkte der Standort-/Flächenkategorien A bis D analysiert. Die Variablen Spitzenmieten und Spitzenrenditen sowie der jeweilige 6 Monats-Trend ergeben insgesamt ein sehr detailliertes Bild zur aktuellen positiv einzuschätzenden Verfassung der deutschen Büromärkte und einen optimalen Überblick zu den Wettbewerbsbedingungen der 76 Märkte, visualisiert in der thematischen Karte, sowie im Catella Rendite-Risiko-Profil 2019.

Vornweg: Noch nie waren die Renditeausschläge an den C- und D-Standorten so gewaltig. Dies liegt vor allem an den dort vermehrt auftretenden Transaktionen. Im Jahresverlauf 2018 ließ sich hier eine neue Dynamik feststellen, welche aktuell anhält. Klar bleibt allerdings auch: Das Gros der Transaktionen, mit dann einer eher linear verlaufenden Renditeentwicklung, bleibt weiterhin den A- und mit Abstand B-Standorten vorbehalten. 

 

  • Der stärkste Mietanstieg der vergangenen 12 Monate erfolgte wieder in den 7 A-Standorten mit +5,7% auf nun durchschnittlich 31,04 €/m². Einen nahezu analogen Anstieg haben die Standorte der C-Kategorie erzielt und überholen in unserer Analyse somit erstmals die B-Standorte. Im Schnitt um 5 %, auf aktuell 13,35 €/m² sind die Spitzenmieten der 30 C-Standorte im Vergleich zum Vorjahr angestiegen. Hier schlagen insbesondere überdurchschnittliche Wachstumsquoten in den Städten wie Braunschweig, Bochum oder Mönchengladbach zu Buche.

  • Doch auch die 13 B-Standorte stiegen mit 4,1 % stärker als zuvor und erzielen im Durchschnitt eine Spitzenmiete von 15,54 €/m². Etwas langsamer schreitet der Mietpreisanstieg dagegen in den D-Standorten voran. Einige Standorte stagnieren auf dem Niveau des Vorjahres, aber auch Städte wie Bamberg, Halle (Saale) und Salzgitter erzielen ein Plus im zweistelligen Bereich. Im Durchschnitt hat sich das Spitzenmietniveau dieser 26 Standorte auf aktuell 10,48 €/m² (+1,7 %) erhöht.

  • Spitzenreiter bei den Büromieten ist aktuell Frankfurt mit 42,00 €/m² - den geringsten gemessenen Wert sehen wir im thüringischen Gera mit aktuell 7,50 €/m².

  • Mit einer durchschnittlichen Spitzenrendite von 3,06% an den 7 A-Standorten (-24 Basispunkte gegenüber dem Vorjahr) nähert sich diese Kategorie weiter der 3%-Schwelle an. Jedoch haben wir hier eine geringere Renditekompression festgestellt als noch in der Analyse des Vorjahres (-37 Basispunkte). Ein klares Indiz, dass Investoren sich der „Hochpreisinvestitionen“ in den zentralen Lagen an den A-Standorten bewusst sind und sehr rational agieren. Gleichwohl lassen sich ein Ausweichen auf value-add Investments und ein Übersprung auf eine andere Standortkategorie beobachten.   
     
  • Dies belegen auch die Zahlen beim Blick auf die restlichen Standortkategorien: So sind es diesmal die  26 von uns analysierten D-Standorte mit dem stärksten Renditerückgang innerhalb Deutschlands, wenngleich auf geringerer Fallzahl. Hier sank die durchschnittliche Spitzenrendite um 28 Basispunkte auf aktuell 6,70 %. Im Jahr 2017 wurde in dieser Standortkategorie noch die geringste Renditebewegung gemessen. 
  • Die Renditekompression an den B- und C-Standorten ist innerhalb der letzten 12 Monate nahezu identisch verlaufen (-27 Bp bzw. -26 Bp). Der Renditespread zwischen beiden Kategorien hat sich jedoch weiter verringert und beträgt aktuell nur noch 83 Basispunkte (91 Basispunkte Vorjahr). Investoren gehen hier mit einem ausgewogenen Risiko-Rendite-Verständnis vor und setzen vor allem auf einen nachhaltigen Cash flow bei der Investition.

  • Spitzenreiter an den A-Standorten sind Berlin und München mit 2,8% bzw. 2,9% Spitzenrendite, der höchste gemessene Wert wird in Solingen und Wilhelmshaven (8,0%) erzielt, gefolgt von Weimar und Siegen mit jeweils 7,4%.

 

Analysiert man die Unterschiede zwischen den einzelnen Standortkategorien A bis D, zeigt sich, dass die Abstände in den durchschnittlichen Renditen immer weiter sinken. Ein Indiz, dass sich die Risikoparameter bzw. Investorenprofile von Core über value add bis opportunistisch zunehmend vermengen.   

 

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