23 März 2021, Deutschland | Neuigkeiten
Wir können nicht mit einer Punktlandung sehr weit in die Zukunft schauen, aber die Vergangenheit und die aktuelle Lage analysieren, interpretieren und daraus Handlungsempfehlungen ableiten. Vor allem können wir die aktuelle Corona-Situation an den gewerblichen Immobilienmärkten „einpreisen“ – man muss nur mit den Corporates, Vermietern und Nachfragern sprechen, schon setzt sich ein robustes Bild zusammen, was denn in den kommenden Quartalen passieren wird. Um es auf den Punkt zu bringen: Immun sind die deutschen Büromärkte keinesfalls, mit Blick auf die konjunkturelle Situation – doch zeigen sie sich bisher weitgehend krisenresistent. Die Leerstände steigen lediglich moderat an, Miet- und Kaufpreise halten sich auf stabilem Niveau.
Der Grund liegt in der sehr unterdurchschnittlichen Fertigstellungsrate der letzten Jahre. Gleichwohl ist der Flächenumsatz krisenbedingt nahezu überall eingebrochen und Sorgen vor disruptiven Marktveränderungen und deren Folgen für die zukünftige Flächennachfrage (Homeoffice, Insolvenzen) bestimmen den Ausblick. Eines steht allerdings fest: Die Renditenentwicklung der letzten Jahre wird sich nicht im gleichen Tempo fortsetzen, wenngleich es in zentralen Lagen weiterhin zu Preissteigerungen kommen kann. Dennoch spricht vieles eher für eine Delle als für eine übergeordnete Trendumkehr an den Märkten.
Insgesamt 76 deutsche Büromärkte haben wir untersucht.
Zu den Fakten:
- Die Mietpreisentwicklung der vergangenen 12 Monate liegt in einer sehr engen Range von +1 % (A-Standorte) bis -1 % (B-Standorte) und zeigt sich als feste Konstante im Jahr 2020. Die Top-7 verzeichnen aktuell eine durchschnittliche Spitzenmiete von 33,64 €/m², in den B-Städten ist sie moderat auf 15,87 €/m² gesunken.
- Die zahlreichen C- und D-Standorte zeigen im Mittel mit 0,43 % und 0,44 % Mietwachstum noch weniger Impulse. In absoluten Zahlen sehen wir hier Monatsmieten von 14,16 €/m², respektive 11,40 €/m².
- Die stärksten Mietrückgänge, nicht nur dem geringen Flächenumsatz geschuldet, beobachten wir in Cottbus und Neuss. Hamburg sticht aus den A-Standorten mit einem Plus von 6,9 % deutlich heraus. Rostock und Schweinfurt können derweil zweistellige Wachstumsraten aufweisen.
- Spitzenreiter bei den Büromieten bleibt nach wie vor Frankfurt mit 45,00 €/m² – den geringsten Wert sehen wir im thüringischen Gera mit aktuell 7,50 €/m², gefolgt von Salzgitter mit 7,80 €/m².
- Die durchschnittliche Spitzenrendite an den Top-7-Standorten liegt weiterhin deutlich unter der 3 %-Marke. Gestützt durch die ungebrochen hohe Nachfrage nach Core-Objekten und dem erneuten Rückgang der langfristigen Zinsen ist die Spitzenrendite um 5 bp auf 2,83 % gesunken. Auch hier sticht Hamburg mit einem Rückgang um 15 bp auf 2,7 % heraus. Nichtsdestotrotz dürften sich weitere Zinsfantasien und Deflations-Sorgen so langsam aufgelöst haben und den weiteren Spielraum mittelfristig begrenzen.
- Die geringsten Spitzenrenditen sind nach wie vor in Berlin und München mit jeweils 2,60 % zu finden, der höchste gemessene Wert wird in Wilhelmshaven (6,9 %) gefolgt von Hagen und Solingen mit jeweils 6,8 % erzielt.
- Auch bei den restlichen Standortkategorien ist eine weitere, teils kräftige Renditekompression zu beobachten. Gerade bei B- (-65 bp) und C-Städten (-111 bp) wie Nürnberg, Leipzig und Wiesbaden, sorgt die hohe Investorennachfrage für relativ starke Transaktionsvolumina und steigende Verkehrswerte. Allerdings sind die Renditen aufgrund methodischer Änderungen in der Datenerhebung nicht direkt mit dem Vorjahr vergleichbar. Investoren sehen hier ein ausgewogenes Rendite-Risiko-Profil und setzen vor allem auf einen nachhaltigen Cash Flow bei der Investition.
- Beim Blick auf den Total Return (TR) der vergangenen 10 Jahre steht Berlin einsam an der Spitze mit einer durchschnittlichen jährlichen Gesamtrendite von 20,64 %, gefolgt von Leipzig (18,61 %) und Dresden (17,06 %). Diese sind überproportional stark auf gestiegene Verkehrswerte, sprich auf Renditekompressionen zurückzuführen. Auch die anderen Top-7-Standorte zeigen einen deutlich geringeren Anteil der Miet-Komponente.
- Insgesamt führen die A-Städte (14,56 %) den ungewichteten TR deutlich vor den B-Städten mit 13,02 % an, gefolgt von den C- (12,76 %) und D-Städten (11,6 %).
- Ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Miet- und Wertänderungsrendite weisen Jena, Kassel, Wuppertal, Braunschweig und Essen auf. Chemnitz und Fürth fallen mit einer relativ zu den D-Städten überproportional starken Gesamtrendite auf. Demgegenüber hinken Bremen und Duisburg den B-Städten hinterher.
- Für die A-Städte sehen wir einen begrenzten Spielraum, was die TR-Prognose für die kommenden Jahre angeht, da die Möglichkeit weiterer Renditekompressionen hier eingeschränkt ist. Somit könnten Mittelstädte mit einer höheren Anfangsrendite weiter an Attraktivität gewinnen.
Analysiert man die Unterschiede zwischen den einzelnen Standortkategorien A bis D, zeigt sich, dass die Abstände in den durchschnittlichen Renditen immer weiter sinken und sich die Risikoparameter, vor allem an den Standorten B bis D, zunehmend vermengen. Für Investoren bietet sich dadurch ein äußerst attraktives Diversifizierungspotential mit einem breiten Spektrum an objekt- und standortspezifischen Risikofaktoren.
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