1 März 2021, Europa | Neuigkeiten
Die Büroflächen in den von uns untersuchten 38 europäischen Standorten leiden nach 12 Monaten Pandemie unter unterdurchschnittlicher Nutzungsintensität. Wir gehen davon aus, dass aktuell zwischen Oulu und Madrid, zwischen Dublin und Warschau lediglich rund 20 % der Büros regelmäßig wöchentlich von den Beschäftigten besucht werden. Mehr noch, eine komplette Umkehr in ein „Zurück“ nach dem Ende der Pandemie scheint immer weniger wahrscheinlich.
Ökonomisch eine interessante Fragestellung, denn einer 100 %-Anmietung steht eher selten eine 100 %-Auslastung in einem z. B. 5-Jahresmietvertrag gegenüber, so dass wir es hier auch mit einem latenten systemimmanenten Optimierungspotenzial zu tun haben. Schließlich oszillieren Flächennutzungen zumeist zwischen „zu wenig“ und „zu viel“. Doch den Blick nur auf die Ökonomie zu lenken, wäre zu kurz gesprungen. Es zeigte sich gerade in den letzten Monaten, dass der virtuelle Austausch aus dem Homeoffice die Kaffeeküche, den realen Besprechungsraum oder den gemeinsamen Lunch definitiv nicht ersetzen kann. Diese sozial-psychologischen Aspekte sind im Verhältnis Mietpreis/Flächengröße quasi eingepreist. Wie zeigen sich deshalb die Büromärkte – rein auf Zahlenbasis?
Das Transaktionsvolumen von Büroimmobilien in Europa (inklusive UK) war im Gesamtjahr 2020 mit 83,5 Mrd. € erwartungsgemäß stark rückläufig. In den von COVID-19 stark betroffenen Ländern mit teilweise langen Lockdown-Phasen gab das Volumen deutlicher nach, 2 Standorten mit positivem Zuwachs stehen 16 Länder mit teilweise extremen Rückgängen gegenüber. Die stärksten Rückgänge verzeichneten dabei Länder wie Irland (-69 %), Luxemburg (-55 %) sowie Schweden und Polen (-49 %). In Belgien und Norwegen ist das Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahreszeitraum jedoch um 38 %, respektive 30 % gestiegen, wie wir an den europäischen Büroimmobilienmärkten an insgesamt 38 Standorten (Jyväskylä haben wir neu aufgenommen) in 18 Ländern analysiert haben.
Die Preisentwicklung konnte sich jedoch dem negativen Trend der Vermietungsmärkte und Investmentvolumina weitgehend entziehen: Seit Mitte 2020 sind sowohl Spitzenmieten als auch Renditen trotz moderatem Anstieg der Leerstände nahezu unverändert und verdeutlichen das nach wie vor hohe Investoreninteresse.
- Die durchschnittliche Bürospitzenmiete aller 38 Märkte ist mit +0,59 % gegenüber H1 2020 nahezu unverändert, auch wenn es teilweise zu dynamischeren Preisbewegungen kam.
- Der teuerste Büromarkt bleibt London Westend mit 108,00 €/m². Die niedrigsten Spitzenmieten befinden sich unverändert in den baltischen Städten Vilnius, Riga und Tallin.
- Die starke Renditekompression der letzten Jahre hat nachgelassen. Die durchschnittliche Nettospitzenrendite aller Märkte entspricht mit 4,12 % exakt dem Wert der letzten Analyse.
- Die niedrigsten Renditen unterhalb der 3 %-Marke und somit die teuersten Investmentmärkte Europas finden sich in den deutschen Top 7-Märkten sowie Paris. Sehr attraktive Renditechancen bieten einige finnische Märkte und die baltischen Staaten.
- Trotz der aktuellen Herausforderungen durch die COVID-19-Pandemie, ist nur an knapp 30 % der Büromärkte eine Trendumkehr der Mietpreise zu erwarten. Wir sehen bis zum Jahresende 2021 lediglich an 9 Büromärkten leicht rückläufige Prognosewerte (> 3,0 Basispunkte). Die Mehrheit der Märkte wird somit auf gleichbleibendem Niveau stagnieren.
- Die Nettospitzenrenditen sollten aufgrund der nach wie vor hohen Nachfrage nach modernen Core-Gebäuden auf Jahressicht in der Gesamtheit stabil bleiben. In lediglich 3 der 38 Märkte wird bis zum Ende des Jahres ein Anstieg von uns prognostiziert (> 5,0 Basispunkte), während bei den übrigen Märkten weiterhin stabile Renditen erwartet werden.
Die Situation ist zweigeteilt, hier die Bestandsmietverträge, welche weiterlaufen, aber in den kommenden Jahren zur Disposition stehen. Dort die Neuanmietungen, welche auf ein weiterhin geringes Neubauvolumen treffen. Büroimmobilien mit dem Prädikat „Core“ oder „Trophy“ werden für Investoren sicher auch mit langfristigen Investitionsperspektiven aufgrund COVID-19 noch mehr in den Fokus geraten. Auch die Qualität der Mieterstruktur hinsichtlich Bonität und Branche wird zunehmend wichtiger. Gleichwohl sollten sekundäre Standorte aufgrund geringerer Volatilität und stärkerem regionalen und lokalen Marktbezug in einer strategischen Portfolioinvestition berücksichtigt werden. Beim Indikator Leerstand sehen wir eine weitere räumliche Differenzierung: Hier wertsteigernde Lagen in den CBD-Bereichen oder an zentralen Verkehrsknotenpunkten mit einem geringen Neubauvolumen, dort ein sich entwickelnder latenter Sockelleerstand in der Objektstruktur „Grade B / dezentral“.
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