1 Dezember 2021, Europa | Neuigkeiten
„Halten die Lieferketten?“, hört man die Tage oftmals mit Blick auf die Bestellungen „nach Black Friday“, aber „vor Weihnachten“. Tja, wenn wir das wüssten, denn es mangelt ja oftmals nicht strukturell an den Produkten, bzw. Vorprodukten, sondern an den Möglichkeiten, diese von A nach C zu bringen, bzw. diese in B auszuladen und umzukommissionieren. Also ein Risiko am Logistikhimmel?
Denn spätestens seit Lehman wissen wir: Die Messung des Risikos kann folglich aus sehr unterschiedlichen Blickwinkeln erfolgen. Dass ein Risiko – gar in Form einer Krise – zugleich auch eine Chance darstellten kann, demonstriert der aktuell vorherrschende Investmentrun auf die Immobilien-Assetklasse „Logistik“. Und der Markt scheint dieser Argumentation zu folgen:
- Die Immobilien-Assetklasse Logistik gewinnt zunehmend an Attraktivität – dies spiegelt sich unmittelbar in den Transaktionszahlen wider. Auf dem europäischen Markt erwarten wir für 2021 ein Volumen für die Immobilien-Assetklasse Logistik von über 50 Mrd. EUR.
- Dies wäre ein historischer Höchstwert. Seit dem EU-Mitgliedschaftsreferendum im Vereinigten Königreich („Brexit“-Referendum) von 2016 hat Großbritannien auf dem Transaktionsmarkt relativ an Gewicht verloren. Seit 2020 ist jedoch wieder eine Stabilisierung der Transaktionszahlen beobachtbar, sodass der UK-Logistikimmobilienmarkt 2021 wohl den größten Markt darstellen wird – gefolgt von der DACH-Region, den Nordics, Frankreich und Benelux.
- Unternehmen reagieren auf die neue Realität seit Covid mit einer erhöhten Lagerhaltung. Diese neue Resilienz ist das Gegenmodell zum jahrelang praktizierten Dogma der Just-in-time-Produktion. Neben der rasant positiven Entwicklung des Onlinehandels stellt die neue Resilienz den zweiten zentralen Argumentationsgrund für eine Investition in Logistikimmobilien in Deutschland und Europa dar.
Gleichwohl: Ökonometrisch lässt sich die Gesamtrendite kaum noch durch fundamentale Wirtschaftsindikatoren erklären; den höchsten Erklärungsgehalt bietet vielmehr die Entwicklung der Zinsen. Investoren und Investment-Manager sehen sich nun mit der Gefahr konfrontiert, diese künftige langfristige Erhöhung der Lagerkapazitäten deutlich zu unterstützen. Auf Basis der derzeitigen Vermietungserfolge und der vorherrschenden Flächenknappheit, sollte gerade deshalb eine dezidierte Standortanalyse für die Drittverwendungsfähigkeit sorgfältig durchgeführt werden. Räumliche Logistikcluster und Transportkorridore sind hier die Maßgabe der Investition.
Fazit:
Der vermeintlichen Deglobalisierung und der daraus resultierenden neuen Resilienz sollte man mit einer gewissen Skepsis begegnen, um nicht zu hohe Erwartungen zu schüren. Für Schlüsseltechnologien ist eine erhöhte Lagerhaltung zu rechtfertigen. Ein umfassender Abschied von der Just-in-time-Produktion ist aber unwahrscheinlich. Aus Preis-Wert-Gesichtspunkten ist ein Investment in Logistik – trotz der vergangenen Renditekompression – attraktiv. Investoren können im Vergleich zum zu zahlenden Preis mehr „Wert“ vereinnahmen. Anders verhält es sich mit der sogenannten „letzten Meile“. Vor dem Hintergrund der gestiegenen Grundstückskosten in den urbanen Gebieten ist die „letzte Meile“ bereits sehr teuer. Wenn Mietsteigerungspotenziale nicht mehr gegeben sind, lässt sich auch nicht zwingend ein „Wertplus“ ableiten.
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