19 November 2020, Europa | Neuigkeiten
Wir sind uns bewusst, dass aktuell mit dem Begriff „Japanisierung“ eher sparsam umgegangen werden sollte, denn damit verbinden die Meisten an den Kapitalmärkten letztlich eine Phase der Stagnation. Unter dem „Japanisierungs“-Szenario wird letztendlich verstanden, dass auch Europa nach dem japanischen Beispiel eine längere Phase von geringer Inflation / Deflation, niedrigen Zinsen und geringem Wirtschaftswachstum erleben dürfte. Grausame Vorstellung kurz vor der Adventszeit!
Aber: Der Immobilienmarkt würde dann auch ein Substitut für den Anleihemarkt darstellen, sodass institutionelle Investoren ihre Multi-Asset-Portfolios zulasten von Bonds und zugunsten von Alternativen Assets, also Immobilien, ausrichten dürften. Doch was Positives?
Aber Sie sehen spätestens an dieser Stelle, dass auch wir uns Gedanken machen müssen im Spannungsverhältnis von (Über-)Liquidität und dem anhaltenden Rückgang der Büromarktrenditen seit 2014. Gerade vor dem Hintergrund der beschriebenen Renditekompression in den letzten Jahren und der historisch hagersten Renditewüste („yield drought“) müssen Immobilieninvestitionen auf ihre Werthaltigkeit überprüft werden. Zumal sehr niedrige Zinssätze in der Vergangenheit zu Fehlbewertungen, sog. Vermögenspreisblasen, führten, die viele Investoren ausklammern, weil diese lediglich Preise - und nicht Werte - betrachten. Das volkswirtschaftliche Stichwort hierzu ist der unschöne Begriff der „Vermögensillusion“. In Analogie zur volkswirtschaftlichen „Geldillusion“ kann ein Anstieg der realen Assets als Fiktion bezeichnet werden, da diesem Zuwachs kein Anstieg der realen Kaufkraft gegenübersteht. Deshalb sollten Sie die aktuelle Ausgabe unseres Market Trackers „Die „Japanisierung“ der europäischen Büroimmobilienmärkte – welche Investmentstandorte sind noch fair bepreist?“ genauer lesen, denn massiven Vermögenszuwächsen bei Core-Investitionen in Zukunft sollte mit einer gewissen Skepsis begegnet werden, viel mehr sollte ein auskömmlicher Cashflow im Fokus der Betrachtung stehen.
Mit Kenntnis des aktuellen Marktpreises haben wir die Preis-Wert-Relation (P/W) an 41 europäischen Büroimmobilienmärkten berechnet. Diese P-W-Ratio sollte dabei nicht dogmatisch ausgelegt werden, da die Schätzung der Risikoprämien zwangsweise einer gewissen Unsicherheit unterliegt. Gleichwohl lässt sich eine deutliche Abweichung nach oben (> 1) als Überbewertung und eine deutliche Abweichung nach unten (< 1) als Unterbewertung interpretieren. Zahlreiche mittlere Städte wie Münster (1,06) oder Bonn (1,24) erscheinen als fair bepreist. Auch in Rotterdam (1,11) kann sich ein Investor im Vergleich zu Amsterdam (2,08) noch zu fairen Preiskonditionen in den Markt einkaufen. Dieser mathematischen Logik folgend, erscheinen dann zahlreiche Großstädte wie Berlin (2,02), München (1,76), Paris (1,68) oder Madrid (1,73) als überbewertet.
Ein Blick fernab der großen Städte erscheint für institutionelle Investoren lohnend, wenn die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in diesen Märkten stimmig sind. Eine Besonderheit stellt der zentrale Büromarkt in London dar. Mit 1,14 erscheint dieser Markt vergleichsweise sehr fair bepreist. Die Brexit-Entwicklungen wurden offenbar bereits einbezogen, sodass Investitionen in den Büromarkt an der Themse attraktiv erscheinen. Die Marktmechanismen scheinen deshalb zu funktionieren – trotz der vielzitierten (Über-)Liquidität. Doch bringen Investoren auch das Risikogespür mit dort aktuell zu investieren?
Download Catella Market Tracker: Die „Japanisierung“ der europäischen Büroimmobilienmärkte?
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