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28 Januar 2021, Europa, Deutschland | Neuigkeiten

Catella Market Tracker Black Swan V: Umfrageergebnisse „Japanisierung" der europäischen Büroimmobilienmärkte

Seit Anfang des Jahres spürt man regelrecht, wie die Marktteilnehmer ihre „Risikomaschinen“ angeworfen haben. Denn die Gemengelage aus langfristig niedrigen Zinsen, einer aktuell messbaren konjunkturellen Krise („Coronakrise“) und den zu erwartenden Strukturbrüchen („Homeoffice-Trend“) ist ein Mix, der Immobilieninvestoren vor neue Herausforderungen stellt. Einfacher formuliert: Der Anstieg der Kapitalwerte und der kalkulierten Mieten, sprich Cashflows, stehen zur Disposition. Die mannigfaltigen Risikoquellen müssen in den Fokus der Betrachtung gerückt werden – der Wertanalyse, gerade in Form der sog. Risikoprämien, kommt damit eine erhöhte Aufmerksamkeit zu.

Dabei hat jedes Haus seine eigenen methodischen Ansätze, diese reichen von quantitativen Analysetools, über die gängigen Risk-Modelle bis hin zu Sentimentanalysen, sprich Umfragen. Wir haben in der Zeit vor Weihnachten bis Anfang Januar die Chance genutzt und unsere Kunden um Meinung gebeten.

Die Ergebnisse unserer Umfrage dienen der Plausibilisierung der Risikoprämien und der ermittelten Wertansätze, unter anderem mit dem Ziel das sog. Downside-Risiko messbar zu machen. Die Herausforderung dabei ist: Die Werte für Risikoprämien können keinem Lehrbuch und keiner Preistabelle entnommen werden, sondern sind individuell durch den Investor (Prinzipal) oder durch den beauftragen Investmentmanager (Agent) zu quantifizieren. Nebulös sind diese Werte zwar nicht, aber eben auch nicht transparent. Unsere Umfrage verfolgte deshalb im Besonderen die Zielsetzung, das Niveau der Prämien zu quantifizieren und plausibilieren. Wir wollen also den Lichtstrahl in eine Ecke der Investorenlandschaft lenken, welche vermeintlich nur für ein überschaubares Fachpublikum ausreicht.

Haben Sie gewusst, dass

  • eine Mehrheit von knapp 42 % sich für eine durchschnittliche Umlaufrendite (Q1 2016 bis Q3 2020) einer 10-jährigen Bundesanleihe von 10 Basispunkten als risikolose Referenzanlage entschlossen hat, da der Betrag aus der Perspektive eines institutionellen Immobilieninvestors dem weniger stichtagsbezogenen und langfristigen Investitionsgedanken verstärkt Rechnung trägt?
  • mit Blick auf die mittlere Marktrisikoprämie, 40,9 % für diese Prämie einen Korridor von 50 bis 100 BP zu Grunde legen? Lediglich 9,1 % würden diese Prämie unterhalb von 50 BP ansetzen.
  • auch die Umfrageteilnehmer den größeren A-Märkten für die beiden Risikovariablen eher eine geringe Prämie zuweisen; den kleineren Märkten hingegen eine vergleichsweise hohe Prämie?
  • für ca. 60 % der Umfrageteilnehmer das Liquiditätsrisiko in den großen Metropolen mit bis zu 50 BP abgegolten werden sollte?
  • das Transparenzrisiko von den Umfrageteilnehmern im Vergleich zu den anderen Risikoquellen eher untergewichtet wird?

Sie sehen, so werden Risiken heute quantifiziert, denn eine Vermögensillusion geht zumeist mit einer Unterschätzung des Risikos für ein Downside-Szenario einher. Denn umso höher die beobachteten Preiserhöhungen seit 2010 waren, desto größer ist ein mögliches Rückschlagpotenzial einzukalkulieren und mit einer Risikoprämie zu versehen. Doch um Sie zu beruhigen: Immobilieninvestitionen in den großen Metropolen sind mit einer tendenziell höheren Prämie für das Downside-Risiko zu versehen, was offensichtlich bei den meisten Investoren erfolgt ist. Doch unsere nüchterne Analyse kommt auch zum Ergebnis, dass die Erzielung von Mietsteigerungen künftig aufgrund der wirtschaftlichen Verwerfungen und den zu erwartenden strukturellen Brüchen in der Flächenvermietungslandschaft die größte Herausforderung für Asset-Manager darstellen wird.

 

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