12 September 2019, Europa | Corporate Finance, Investment Management | Neuigkeiten
Überall in Europa – zeigen die Wohnungsmärkte von Metropolen und regionalen Standorten doch beeindruckende Wachstumsraten – ziehen die Menschen weiter in Städte und Ballungszentren, Mieten und Kaufpreise steigen, die Renditen sinken. Die Analyse der europäischen Wohnungsmärkte lässt sich in dieser kurzen Formel zusammenfassen. Aber trotz dieses, aus Investorensicht "perfect storms", werden auch die Entwicklungen sichtbar, die die Verantwortlichen unter Druck setzen.
Erschwingliches Wohnen soll geschaffen, das soziale Gleichgewicht der Bewohner sichergestellt und die "Stadt der kurzen Wege" als Antwort auf die sich dramatisch verändernden Mobilitätsanforderungen gefunden werden. Noch nie seit Ende der 1970er Jahre war die Diskrepanz zwischen Mieten und Kaufpreisen in Europa so ausgeprägt. Urbanisierung, Dichte und Grundstückspreissteigerung gehen Hand in Hand.
Catella Research hat erneut den gewerblichen Wohnimmobilienmarkt von 59 Städten in 19 Ländern Europas analysiert. Darüber hinaus wollten wir wissen, wie stark der wirtschaftliche Einfluss auf die Wohnimmobilienpreise ist und haben dazu den Anteil des nationalen BIP am lokalen Markt gemessen. Das Ergebnis ist kaum überraschend: In 15 Ländern erwirtschaftet die Hauptstadt das höchste BIP und folglich sind auch die Wohnimmobilienpreise hier am teuersten. Mit Ausnahme von Österreich, Deutschland, Spanien und der Schweiz, wo die Wohnungspreise in der Hauptstadt nicht das höchste Niveau ausweisen.
Hier sind weitere wichtige Ergebnisse unserer Analyse:
- Die durchschnittliche Wohnungsmiete (alle Baujahre) unserer 59 untersuchten Städte liegt derzeit bei EUR 15,13 pro m².
- Die günstigsten Mietpreise finden sich in Riga (EUR 8,50 m²), gefolgt von der belgischen Stadt Lüttich mit durchschnittlich EUR 9,00 pro m².
- Im Durchschnitt geben die Einwohner von Genf (EUR 28,50 m²), Paris (EUR 27,90 m²) und Dublin (EUR 25,99 m²) das meiste Geld für eine Mietwohnung aus. Nur Oslo und Luxemburg erreichen noch die Marke von über EUR 25,00 m².
- Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Eigentumswohnung in Europa (alle Baujahre) beträgt derzeit EUR 4.594 pro m². Die Preise reichen von EUR 1.450 pro m² in Riga bis EUR 16.420 pro m² in London.
- Die durchschnittliche europäische Spitzenrendite für Mehrfamilienhäuser liegt derzeit bei 3,72 % und damit noch niedriger als bei Büroimmobilien. Im Vergleich zu unserer letzten Analyse im ersten Quartal 2018 sank die durchschnittliche Spitzenrendite in 15 Monaten somit um -25 Basispunkte.
- Die niedrigste Rendite aller europäischen Wohnungsmärkte ist in Stockholm mit 1,75 % zu finden, gefolgt von Zürich mit 1,90 %.
- Die attraktivsten Renditen der 59 untersuchten Märkte liegen in den osteuropäischen Städten Riga (5,75 %) und Breslau (5,40 %).
- Bis zum Ende des Jahres gehen wir vor allem von leicht sinkenden Renditen in Städten aus, die derzeit über dem europäischen Durchschnitt liegen.
- In den 19 Ländern wurde im ersten Halbjahr 2019 ein Transaktionsvolumen von 22,7 Mrd. EUR in Wohnimmobilien erzielt. Davon entfallen ca. 30 % allein auf Deutschland, gefolgt von den Niederlanden mit einem Anteil von 21 %.
- Das Schlusslicht im Transaktionsranking bilden vor allem die osteuropäischen Länder mit einer traditionell hohen Eigentümerquote wie Litauen, Lettland, Tschechien und Estland.
- In 10 Ländern ist die Hauptstadt der Motor der Volkswirtschaft und erwirtschaftet mindestens 25 % des gesamten BIP des Landes. In diesem Fall ist der auffälligste Preisunterschied in der Hauptstadt Paris zu beobachten. Die Miete ist 128 % höher als der Durchschnitt der anderen untersuchten Städte. Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Eigentumswohnung ist sogar fast dreimal so hoch (+188 %).
- Im sehr polyzentrischen Markt Deutschland erwirtschaftet Berlin das höchste BIP aller Top-7-Märkte (4,3 %). Der durchschnittliche Mietpreis liegt aber ca. 16 % und der Kaufpreis ca. 13 % unter dem Durchschnittswert der restlichen Top Märkte.
Die Mehrheit aller Länder hat ihr Industriezentrum in der Hauptstadt. Urbanisierungs- und Polarisierungseffekte tragen erheblich zu weiteren Unterschieden zwischen den Städten der einzelnen Länder bei. Aus Investorensicht bietet der europäische Wohnungsmarkt ein ausgezeichnetes Diversifikationspotenzial mit einem ausgewogenen Risiko-/Renditeprofil, aber wir sollten uns auch bewusst sein, dass wir auf regulatorische Marktinterventionen von Regierungen oder Behörden vorbereitet sein müssen.