1 Oktober 2018, Europa | Corporate Finance | Neuigkeiten
Selbst das Fachpublikum ist manchmal erstaunt, wie Begrifflichkeiten aus anderen Wirtschaftszweigen in die Immobilieninvestorenbranche einsickern. Ein Beispiel ist der Begriff „Cluster“. Ein Cluster beschreibt in der wirtschaftsgeografischen Definition eine räumliche Zusammenballung von mehreren Unternehmen mit ähnlichen Merkmalen oder mit komplementären, sich ergänzenden Ressourcen. Soweit so gut – denn spätestens an dieser Stelle wird von Logistik die Rede sein. Eine Branche, die – egal in welchem Teilsegment wie Beschaffungs-, Produktions- oder Absatzlogistik – fast exponentiell verlaufende Wachstumsraten aufweist.
Hier kommt man mit der klassischen immobilienwirtschaftlichen Standort- und Markttheorie nicht mehr weiter. Zumal es sich um einen Wirtschaftszweig handelt, der von temporärer bis hin zu extrem langfristiger Nutzungsintensität die ganze Bandbreite eines Immobilienlebenszyklus abdecken kann und das noch mit Einzugsbereichen und Transportkorridoren, die sich oftmals über mehrere Länder erstrecken. Was ist also der richtige Standort? Dass diese Frage nicht einfach zu beantworten ist, zeigt die aktuelle Diskussion um die sog. „letzte Meile.“
Auch deshalb hat Catella Research den europäischen Markt für Logistiknutzungen erneut unter die Lupe genommen und dabei nicht nur die typischen Kennziffern wie Renditen und Mieten analysiert. Vielmehr basiert die Analyse der europäischen Logistikclusterkarte auf einem von Catella erstellten Scoring-Modell, welches mit Hilfe der geografischen Bezugsgröße für Gemeinde- und Städtegrenzen (NUTS Ebene) erstellt wurde. Insgesamt wurden somit 113 Logistikregionen („Cluster“) in 20 Ländern hinsichtlich ihrer „Logistik-Stärke“ identifiziert und dabei sozioökonomische, immobilienbezogene sowie infrastrukturelle Faktoren einbezogen.
Einige Ergebnisse:
- Mit insgesamt 25 Logistikclustern hat Deutschland die mit Abstand höchste Dichte innerhalb Europas. Den zweiten Platz belegt dabei Großbritannien mit insgesamt 8 Clustern, dicht gefolgt von Frankreich (7), Spanien (6), Niederlande (6) und Polen (6).
- Mit einer durchschnittlichen Spitzenmiete von 3,51 €/m² sind in Polen die günstigsten Logistikflächen vorzufinden. Auch die Spitzenrenditen der polnischen Logistikcluster liegen im europäischen Vergleich mit durchschnittlich 7,08 Prozent im oberen Drittel. Die höchsten Mieten für Logistikflächen in Europa müssen Unternehmen in der Schweiz bezahlen. Mit einer durchschnittlichen Spitzenmiete von 10,71 €/m² liegen sie somit noch weit über dem Niveau von Großbritannien mit durchschnittlich 7,68 €/m².
- Teuerster Logistikstandort in Europa bleibt jedoch nach wie vor das Cluster „Greater London“ um den Londoner Flughafen Heathrow. Hier werden in der Spitze Mieten von 15,75 €/m² verlangt und Nettospitzenrenditen von 4,00 Prozent erzielt. Der günstigste Standort befindet sich im polnischen Kattowitz mit Spitzenmieten von 3,10 €/m². In der finnischen Stadt Oulu dagegen sind Investitionen in Logistikimmobilien besonders attraktiv. Die Nettospitzenrendite liegt bei 9,25 Prozent und ist gleichzeitig die höchste innerhalb Europas.
- Mit durchschnittlich 5,10 Prozent werden Logistikimmobilien in den Niederlanden gehandelt. Dies wird ebenso beim Blick auf die Regionen deutlich, da die Spanne der insgesamt sechs Regionen mit 4,75 bis 5,75 Prozent sehr dicht beieinander liegt. Als teuerstes Logistikcluster wurde hier Noord-Brabant mit den Standorten Tilburg und Eindhoven identifiziert. An beiden Standorten beträgt die Nettospitzenrendite 4,75 Prozent.
Fazit:
Die Dynamik der Nachfrageseite, sei es im BtB- oder BtC-Geschäft, stärkt den europäischen Logistikmarkt. Gerade der Technologie- und E-Commerce-getriebene Konsum beflügelt die Nachfrage für moderne Logistikimmobilien. Mit einer durchschnittlichen Spitzenrendite von 6,10 Prozent der 113 Logistikcluster in Europa bietet dieser Objekttypus überdurchschnittliche Renditen im Vergleich zu Büro- (4,37 Prozent) und High Street-Immobilien (4,02 Prozent).