13 Februar 2020, Deutschland | Neuigkeiten
Manchmal gibt es mehrfach Gründe, sich aus der Research-Perspektive mit einem Forschungsdefizit am Immobilieninvestmentmarkt zu beschäftigen. In diesem Falle war eine solche Konstellation gegeben durch ein stetig ansteigendes Marktvolumen und eine Portion reduzierter Kommunikationsleistung. Sie ahnen es schon: es geht um sog. Family Offices.
Schlagworte dazu fallen oftmals: „Off-Markt-Deals“, „Trendsetter“, „Langfristinvestoren“ oder eben „intransparent“. Darin mag immer ein Körnchen Wahrheit liegen, doch ein umfassendes Bild zu dieser zunehmend aktiv am Markt auftretenden starken Investorengruppe an den deutschen wie internationalen Immobilienmärkten liegt bisher kaum vor. Mehr noch: Wie werden diese in den kommenden Jahren agieren, sind sie doch ebenfalls mit dem Kapitalanlageumfeld konfrontiert?
Catella Research hat im November/Dezember 2019 zunächst rund 80 Family Offices auf Basis von Expertengesprächen und Datenbankanalysen identifiziert und auf ihre Immobilienaktivitäten hin analysiert. Darauf aufbauend wurde eine Fragebogenerhebung durchgeführt.
Folgende Ergebnisse in der Kürze:
- Family Office ist nicht gleich Family Office: es sollten grundsätzlich die unterschiedlichen Investmentansätze zwischen Single und Multi Family Offices betrachtet werden, denn
- SFOs sind eher selektiv, opportunitätsgetrieben, mit einem hohen RE-Anteil und einer breiten Diversifikation,
- während MFOs insgesamt stärker auf Alternative Investments fokussiert sind und damit auch geografisch selektiver und offener am Investmentmarkt auftreten.
- Im Investitionsportfolio soll der bereits hohe Immobilienanteil kurz und mittelfristig weiter steigen, von aktuell 34 % auf 36,5 % im Jahr 2021 und 42 % im Jahr 2025.
- Der Investitionsschwerpunkt in der Kategorie „Risikoklasse“ liegt aktuell mit 46 % in Core+, gefolgt von Core (31 %) und Value Add (23 %). Damit wird auch klar, dass mit Blick auf die unmittelbare Vergangenheit FOs keineswegs nur eine ausschließlich sicherheitsfokussierte Investorengruppe darstellen.
- Der Blick auf das zukünftige Risikoverhalten zeigt, dass die Risikoaffinität steigt: Für das Jahr 2021 plant keiner der Befragten seine Investments im Core-Segment zu erhöhen.
- Auf der Beliebtheitsskala steht weiterhin die Immobilienkategorie Büro, wenngleich mittlerweile dicht gefolgt von Wohnen.
- Bei Hotels und Sozialimmobilien ist bis 2025 mit der stärksten Nachfragesteigerung zu rechnen, auch Mikro-Apartments und Student-Housing geraten in den Investmentfokus. Wenig überraschend: im Retail-Segment wird ein nachlassendes Investitionsverhalten prognostiziert.
- Die Mehrheit investiert in lokale Teilmärkte; 60 % der Befragten agiert regional in Deutschland, das Transaktionsvolumen je Objekt liegt bei der Mehrheit der Befragten (70 %) unter 10 Mio. €.
- Bis 2025 steigt die Risikoaffinität stetig an, eine weitere Verschiebung Richtung Value-Add-Investments ist Strategie.
- Der geografische Fokus geht in der zukünftigen Betrachtung bei beiden über Deutschland hinaus. Angesichts der 2019 erfolgten Zinssenkungen in den USA beobachten wir einige MFOs, die ihre Aktivitäten zukünftig in Richtung Nordamerika erweitern möchten.
Die Investitionstätigkeit von Family Offices (FO) hat sich in den letzten zehn Jahren global sukzessive erhöht. 2010 investierten sie noch überwiegend zyklusunabhängig, was sich in einem außergewöhnlich hohen Residential Engagement gerade nach 2012 widerspiegelte. Im Zuge des sinkenden Zinsniveaus und der steigenden Liquidität zieht es FOs seit 2015 sichtbar in andere Anlagemöglichkeiten mit dem Ziel des langfristigen Vermögensaufbaus und der Diversifikation, so dass wir auch zukünftig mit einer weiter steigenden Investmentaktivität rechnen.
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