20 September 2018, Deutschland | Corporate Finance | Neuigkeiten
Dass in Deutschland die Gemengelage zwischen Urbanisierung, knappem Bauland und anhaltend hoher Nachfrage stetig neue Preisobergrenzen gebildet hat, ist längst ersichtlich. Auch der Anteil des seit 25 Jahren sinkenden Neubaubestands bei sog. öffentlich geförderten Wohnungen verschärft diese Entwicklung – gerade für Schwellenhaushalte in Deutschland.
Die Politik, wie aktuell beim Wohnungsgipfel im Kanzleramt, versucht hier kurz- (Mietpreisbremse), mittel- (Baukindergeld) und langfristig (Stadtumbau) ordnungspolitische Anreize zu setzen, um die Fertigstellungsrate in den Metropolregionen zu erhöhen. Die Mieten und Kaufpreise steigen gleichwohl vor allem im Neubausegment weiterhin stark an.
Catella Research hat erneut den deutschen Wohnungsmarkt hinsichtlich der Miet- und Kaufpreise im Bereich Neubau analysiert. Hierbei wurden insgesamt 102 Städte in den 13 Metropolregionen Deutschlands miteinander verglichen.
- Als günstigste Stadt im Bereich Neubau hat sich die Stadt Görlitz erwiesen. So zahlen Einwohner hier nur durchschnittlich ca. 1.320 €/m² für Eigentumswohnungen und ca. 5,95 €/m² für Mietwohnungen im Bereich Neubau / Erstbezug.
- Zum Vergleich: in München, gleichzeitig auch teuerste Stadt der Analyse, werden durchschnittlich 7.674 €/m² für Eigentumswohnungen und ca. 18,90 €/m² für Mietwohnungen verlangt.
Deutlich wird der Unterschied zudem beim Blick auf die Bundesländer. Hier zeigt sich wieder eine Zweiteilung der Republik:
- Mieter und Wohnungseigentümer in den neuen Bundesländern wohnen günstiger und zahlen im Schnitt 8,59 €/m² bzw. 2.478 €/m² für Neubauwohnungen.
- Im Vergleich dazu sind Mietwohnungen in den alten Bundesländern mit 10,28 €/m² ca. 20 % teurer. Noch extremer fällt der Unterschied bei Eigentumswohnungen aus: Rund 30 % mehr und im Schnitt ca. 3.201 €/m² müssen Käufer für Neubauwohnungen aufwenden.
Besonders wichtig dabei ist es, den Faktor Entfernung – also die Distanz einzelner Städte zur Kernstadt der jeweiligen Metropolregion – sowie seinen Einfluss auf den Kaufpreis zu untersuchen. Kaufpreise zwischen der Kernstadt und dem Umland verlaufen traditionell mit abnehmender Richtung. Bedeutet: Je kürzer der Weg vom Investmentstandort zur Kernstadt der Metropolregion, desto geringer der Kostenvorteil bzw. teurer eine Neubau-Eigentumswohnung.
- Den mit Abstand größten Kostenvorteil aller Städte genießt die bayerische Stadt Passau. Mit einer Entfernung von 130 PKW-Minuten zur Kernstadt München beträgt der Kostenvorteil stolze 63 %. Mit anderen Worten: In Passau sind die durchschnittlichen Kaufpreise für Neubau-Eigentumswohnungen 63 % günstiger als in der Landeshauptstadt.
- Mit Blick auf die anderen analysierten Städte der Metropolregion München wird die Auswirkung des Faktors „Entfernung“ ebenfalls deutlich. So sind die Städte Ingolstadt, Augsburg und Rosenheim ca. 55 bis 75 PKW-Minuten von München entfernt, ihr Kostenvorteil gegenüber München liegt jedoch lediglich zwischen 41 % und 44 %.
Natürlich gibt es auch Städte einiger Metropolregionen mit genau dem gegenteiligen Effekt. In der Metropolregion „Metropole Ruhr“ wird dies gleich an drei Städten deutlich: Münster, Essen und Paderborn.
- So liegt Münster ca. 60 PKW-Minuten von der Kernstadt Dortmund entfernt, jedoch liegen die durchschnittlichen Preise für Neubau-Eigentumswohnungen in der bekannten Universitätsstadt stolze 43 % über denen in der Ruhrgebietsstadt. Auch in der noch weiter entfernten Stadt Paderborn (85 PKW-Minuten) ist kein Kostenvorteil gegenüber Dortmund vorhanden.
Die Gründe, weshalb die Kaufpreise in einigen Städten trotz zunehmender Entfernung zur Kernstadt nicht zwingend günstiger werden, sind sehr vielschichtig und individuell und oftmals nicht genau messbar. Parameter wie Bevölkerungsentwicklung, Strukturwandel, Wohnraumangebot- und Nachfrage, Bildungsangebote (Fachhochschulen, Universitäten etc.), wirtschaftliche und infrastrukturelle Entwicklungen sind jedoch wichtige Einflussfaktoren, welche die jeweilige Stadt auf ihre eigene Art und Weise beeinflussen und sich somit sogar deutlich von den Kernstädten abheben können.
- Erkennbar wird dies zudem anhand eines Beispiels innerhalb der Metropolregion Rhein-Neckar. Die historisch geprägte Stadt Heidelberg hat gegenüber ihrer Kernstadt Mannheim keinen Kostenvorteil hinsichtlich der Kaufpreise für Neubauwohnungen. Im Schnitt müssen die Einwohner Heidelbergs ca. 15 % mehr für Neubauwohnungen bezahlen als in Mannheim.
Für Investoren bedeutet dies vor allem die Identifikation von sog. unterbewerteten Standorten am Rande der Metropolregionen. So gibt es auch einige Klein- und Mittelstädte, die sich von ihrer Kernstadt abheben und eine Art Ankerfunktion bilden und hohes Potential hinsichtlich Erstbezugsmieten bzw. Neubau-Eigentumswohnungen bieten. Der infrastrukturelle Ausbau der ÖPNV-Netze in den kommenden Jahren wird auch Druck von den innerstädtischen Wohnungsmärkten nehmen. Wichtig dabei: Vor allem ist nicht nur das absolute Niveau der Mieten bzw. Kaufpreise oder ihre Entwicklung der letzten Jahre entscheidend, sondern auch die relativen Preise gegenüber möglichen Konkurrenzstädten.
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