13 September 2018, Deutschland | Corporate Finance | Neuigkeiten
In der Transport- und Verkehrswelt ändert sich viel, Etliches davon ist auf den hohen Innovationsgrad und veränderte Konsumenteneinstellungen in diesem Sektor zurückzuführen. Die Sharing Economy wird immer häufiger Teil von Mobilitätskonzepten, der öffentliche Verkehr wird deutlich ausgebaut und besser vernetzt. Autonomes Fahren hat sicherlich noch keine Marktreife, aber die Zukunft rückt auch hier näher. Bei so vielen neuen Entwicklungen ist es nur logisch, dass auch die Parkraumbewirtschaftung einem Transformationsprozess unterliegt.
Die anhaltenden Schlagzeilen in der europäischen Presselandschaft, dass „Parken aus den Innenstädten gedrängt werden muss“, mag zwar kurzfristig dem politischen Willen entspringen, führt gleichwohl zu einem deutlich veränderten Angebots- und auch Preisgefüge für Nutzer – egal, wo wir uns in Europa befinden. Mit dem Ergebnis, dass mit der Nachfrage nach einer Parkfläche ein größeres Angebot am Komfortgrad bzw. Fläche aufkommt und sich diese in der Zahlungsbereitschaft abbildet. „Den Markt“ in Europa definieren wir dabei mit 305 Millionen öffentlichen Parkplätzen und 53.650 Parkhäusern.
Aktuell sind es vor allem folgende Faktoren, welche diesen Verdrängungsprozess idealerweise beschreiben:
- Eine deutlich zunehmende Carsharing-Popularität, welche aber auch Pick-up Spots notwendig macht
- Mitfahrgelegenheits-Modelle reduzieren die Nachfrage nach Parkplätzen am Zielort
- Ride-Hailing-Dienste, also Uber & Co, erhöhen insgesamt die Nachfrage nach kürzeren Fahrten, da sie dem Kunden ein Mehr an Komfort bzw. niedrigere Preise bieten – insbesondere im Vergleich zu Standard-Taxis
- Automatisierte Parksysteme und autonome Autos.
Mit diesen – sicher mit unterschiedlichen Wirkungsgraden und Eintrittswahrscheinlichkeiten versehenen – Entwicklungen im Mobilitätssektor, wird sich auch der „ruhende Verkehr“, umgangssprachlich als Parken bezeichnet, weitgehend verändern. In diesem Zusammenhang kommt auf die klassischen Parkhäuser die größte Veränderung zu: Gerade in Zeiten zunehmend innerstädtischer Flächenknappheit erlangen sie dann als sog. MPFs multi-storey parking facilities eine Schlüsselrolle bei der Umsetzung moderner Mobilitätskonzepte. Eines wird dabei zunehmend klarer: Der Schlüssel ist eine Transformation von Parkgaragen hin zu Drehkreuzen im Mobilitätsgefüge, also zentrale Orte im Modal Split.
Deshalb ist es für Investoren wichtig, sich die einzelnen Komponenten, welche den Ertrag determinieren, genauer anzuschauen. Haben Sie gewusst, welche Variablen den Preis vom „Parken“ beeinflussen?
- Zeit: ein eher niedriger Wirkungskoeffizient aufgrund der wahrscheinlichen Langzeitverschiebung zum Kurzzeitparken
- Fläche/Raum: sehr hoher Wirkungskoeffizient aufgrund einer höheren Raumeffizienz, der größere Parkplätze teurer machen kann
- Buchungssysteme: Mittlerer Koeffizient, Reservierungen werden immer stärker nachgefragt, aufgrund der erhöhten Zeiteffizienz und Bequemlichkeit
- Ladestationen: Mittlerer Koeffizient (noch), aktuell ist es lediglich eine zusätzliche Servicekomponente
- Basispreis: Hoher Koeffizient aufgrund der voraussichtlich langfristigen Verschiebung zum Kurzzeitparken
- Nähe zum Zielpunkt: Mittlerer Koeffizient aufgrund der Bequemlichkeit für den Verbraucher, aber relative Schwierigkeit der Beurteilung.
Fazit:
Das Aufkommen von Innovationen im Verkehr, aber auch die Metamorphose europäischer Innenstädte und ein veränderter Modal Split, bedeuten keineswegs das Ende des klassischen Parkens. Gleichwohl wird der immobilienwirtschaftliche Fokus auf der Umwandlung von Parkhäusern in den kommenden Jahren liegen. Durch Anpassung angesichts der neuen Veränderungen werden MPFs in Zukunft deutlich höhere Ertragsstrukturen abbilden können. Eine Zukunft, in der das Parken nicht mehr nötig ist, wird es sicherlich nicht geben. Aus Sicht eines Anlegers bietet dieser Transformationsprozess deutlich mehr Chancen als Risiken.