Vilken påverkan får oro i bostadsmarknaden?

En överproduktion av dyra bostadsrätter i storstäderna syns nu i form av långsamma eller uteblivna försäljningar och lägre priser. Ett bidragande skäl är att mycket av det som produceras är anpassat för höginkomsttagare, medan vi har haft en stark befolkningstillväxt som till större del består av invandraring och där flertalet saknar de ekonomiska resurser som krävs för köp av en bostadsrätt.

Det slog företrädare för Catella och Catella Fonder fast i en podcast med fastighetsanalytiker Arvid Lindqvist och Martin Nilsson, som deltar i förvaltningen av bland annat Catellas hedgefonder.

Arvid Lindqvist flaggade redan för ett år sedan i Catellas podcast för en överproduktion med prisfall som följd inte minst på bostadssidan, men även att det kunde bli försämringar i vissa delar av kommersiella lokaler och köpcentrum i lite sämre lägen. Nu syns en rörelse nedåt.

"Vi noterade det här för ganska länge sedan, för ett och ett halvt år sedan, att komponenterna inte riktigt går ihop. Det planeras väldigt mycket bostäder och den typ av produkter som planeras är generellt sett, i Stockholmsområdet, väldigt dyra produkter", säger Arvid Lindqvist.

"Och tittar man på den demografiska utvecklingen ser man att det finns egentligen ingen tillväxt hos det höginkomstsegmentet, utan den befolkningstillväxt som finns i Stockholmsregionen är i huvuddel personer med utländsk bakgrund, och en huvuddel personer från utanför västvärlden. Som inte har ekonomiska förutsättningar att gå och köpa de här dyra bostäderna", fortsätter han.

Enligt Arvid Lindqvist ligger det också mycket av psykologi i hur marknaderna uppför sig, där en stor förändring setts efter sommaren medan de underliggande faktorerna egentligen inte förändrats från början av 2017. Planerade byggen, den så kallade pipeline, ser ungefär likadan ut men sentimentet har förändrats kraftigt.

Efter sommaren är det mer eller mindre tvärstopp i nyproduktionen, vilket har att göra med att psykologin hos bostadsköparna har vänt. En utveckling som är starkast i Stockholmsområdet.

"Man ser att Stockholms bostadspriser är nästan linjärt korrelerade med Sveriges BNP-tillväxt, och ligger ett halvår före. Det man ser över tid är att i bostadspriserna krävs det en årlig tillväxt på 7 procent för att ha en BNP-tillväxt på 2 procent. Nu går vi under noll - det är en tydlig indikator på att vi får en ganska kraftig avmattning i tillväxten. Vi förväntar oss att under andra halvåret 2018 få en ganska rejäl avmattning i den ekonomiska tillväxten", säger Arvid Lindqvist.

Vi brukar tala om hur BNP-tillväxt och fastighetssidan hänger ihop starkt. Men de senaste siffrorna på global nivå är ju upprevideringar, det borde väl gynna även svenska bolag?

"Man ser att för global ekonomi sker en upprevidering och man ser att både Europa och USA går väldigt starkt. Det är ju väldigt gynnsamt för svensk exportindustri och det ser man också, att orderingången är stark. Men Sverige är i otakt: vi hade egentligen inte någon större sättning om man talar om privat konsumtion och bopriser under finanskrisen, till skillnad från nästan alla andra länder i västvärlden. Vi har tuggat på och hushållen har ökat sin skuldsättning under 20 år. Vi har injicerat via ökad kredittillväxt i genomsnitt 4 procent av BNP per år", säger Arvid Lindqvist.

Enligt analytikern är det tur att Sverige har en stark omvärld eftersom det håller emot lite, även om man inte anställer så mycket längre inom exportsektorn - den utgör ändå en tillväxtmotor. Samtidigt syns att inhemska faktorerna mattas av och är väldigt beroende av bostadspriserna.

"Det vi ser nu under de senaste kvartalen är att bostadsinvesteringar varit en tydlig tillväxtmotor och just nu står för i runda slängar 1 procentenhet i årstakt av tillväxten. Nu ser vi att det bromsar in väldigt kraftigt och då kommer bostadsinvesteringarna förmodligen under andra halvåret 2018 att bli en tydlig faktor som drar ned tillväxten med en procentenhet, i stället för att bidra med en procentenhet", säger Arvid Lindqvist.

"Under andra halvåret nästa år kommer vi att ha betydligt svagare tillväxt i ekonomin. Snarare än 3 procent som nu kommer vi att ligga på 0 till 1 procent i årstakt", fortsätter han.

Man har väl ungefär tredubblat den normala årstakten i produktion i Stockholmsregionen. Vad händer nu? Man stoppar nya projekt, vi har sett att vissa bostadsutvecklare har problem och man kommer antagligen att konsolidera sig. Tror du att takten minskar kraftigt?

"Jag tror att om man tittar igenom den pipeline som finns så är ändå en ganska stor del stabila bolag som har ett kassaflöde. Det man ser är att produktionskostnaderna är väldigt höga och efterfrågan börjar hacka lite", säger Arvid Lindqvist.
Tror du vi ser en konvertering till en större mängd hyresrätter framöver?

"Jo, det ser vi. Det blir svårare att få ut bostadsrätterna och då försöker man ställa om projekt till hyresrätter. Men det är inte helt lätt. i Stockholm har man ofta väldigt höga ingående markpriser och då funkar inte hyresrättskalkylen. Byggkostnaderna laggar också produktionen och är rekordhöga.

Martin Nilsson säger att bland fondförvaltarna såg man redan i våras att något inte var som det skulle på bostadssidan.

Vad kan det betyda rent investeringsmässigt? Vi har sett bostadsutvecklare falla med uppemot 60 procent.

"Vi identifierade ganska tidigt i april-maj att det inte stod rätt till med försäljningen av nybyggnation. Så vi tog kortpositioner i många av byggarna, främst de större för i de mindre går det inte att låna aktier. Så en anledning till att våra hedgefonder gick starkt i perioden juni till augusti var faktiskt att vi var korta i mycket byggrelaterat", säger Martin Nilsson.

Han framhåller även andra faktorer: när man ser en försvagad ekonomi som varit driven av låga räntor och konsumtion, då finns det en rad bolag runt byggarna som också drabbas, som har utvecklats svagt och kommer att utvecklas svagt.
Och om man ser på den svenska börsen ur ett 100-årsperspektiv har den tillsammans med Australien faktiskt varit världens bästa.

"Men när utlänningar läser i sina tidningar att det är en byggkrasch, då är det enkelt för dem att sälja. Det de ökat sina positioner i under en femårsperiod är svenska banker och faktiskt fastighetsbolag, som de nu säljer ut. Om man ser på den svenska banksektorn de senaste månaderna har den gått väldigt svagt. Vi såg nyligen Millennium, en av världens största hedgefonder, som har dubblat sina kortpositioner på den svenska börsen", säger Martin Nilsson.

Strategin framöver beskriver han som en omvänd strategi från 2015. Då hade man på långsidan bolag med stor inhemsk exponering och var korta stål, metaller och cykliskt. Nu tvärtom: korta mer inhemska bolag med stor exponering mot lokalmarknaden och långpositioner i bolag som gynnas av en svagare krona.

"Orosmolnet är en konjunktursättning även globalt. Det tror inte vi på, men om det sker är det ett väldigt mörkt scenario för Sverige", säger Martin Nilsson.
Även för kommersiella lokaler varnade Arvid Lindqvist för ett år sedan för en sättning, åtminstone inom vissa segment. Han tycker sig ha blivit sannspådd på den fronten.

"Det har skett precis som vi väntade oss: svagpresterande handelsfastigheter och genomsnittliga direktavkastningskraven för sällanhandel har visat en svagare marknad, och en skillnad mellan A-, B- och C-lägen. Det vi ser nu sedan sommaren är att det är en betydligt mer avvaktande marknad. Transaktionsvolymerna går ned", säger Arvid Lindqvist.

För till exempel kontorsfastigheter i Stockholms innerstad är det fortfarande en väldigt hög efterfrågan, men i mindre attraktiva lägen i mindre städer är det en helt annan marknad. Det är en kvalitetsskillnad, enligt Arvid Lindqvist: "Det vi väntar på nu är att köpare och säljare ska börja mötas i de mindre attraktiva lägena."

Men med utvecklingen mot ökad e-handel, som exempelvis Black Friday - kommer vi att behöva lika mycket lokaler i framtiden?

"Det är en strukturomvandlingsparameter. Under de sista tolv månaderna har faktiskt tillväxten i detaljhandeln trendat ned. E-handeln närmar sig en kritisk massa där den börjar påverka", säger Arvid Lindqvist, och får medhåll av Martin Nilsson:

"Ta till exempel Amazon som vi vet har köpt mark för lokaler, men kommer tidigast in på svenska marknaden under fjärde kvartalet 2018. Tittar man historiskt sett på marknader där de gått in har man efter tre år typiskt tagit 25 procent i de segment man gått in i. Det påverkar ett flertal segment och vara väldigt negativt för många, men också positivt för vissa".