Depuis plusieurs années, peu de nouveaux immeubles modernes ont été livrés en Europe. Coûts de construction élevés, financement difficile, les surfaces récentes, bien situées et aux normes environnementales actuelles se raréfient. Remettre un immeuble vieillissant à niveau coûte plus cher que dans toute autre catégorie de l’immobilier. Les bureaux mobilisent jusqu'à 16 % du revenu locatif en travaux, contre environ 6 % pour la logistique. Pendant ce temps, les immeubles anciens mal situés accumulent les surfaces vides.

Un marché, deux réalités

Depuis plusieurs années, peu de nouveaux immeubles modernes ont été livrés en Europe. Coûts de construction élevés, financement difficile, les surfaces récentes, bien situées et aux normes environnementales actuelles se raréfient. Remettre un immeuble vieillissant à niveau coûte plus cher que dans toute autre catégorie de l’immobilier. Les bureaux mobilisent jusqu'à 16 % du revenu locatif en travaux, contre environ 6 % pour la logistique. Pendant ce temps, les immeubles anciens mal situés accumulent les surfaces vides.

Des immeubles qui se ressemblent mais ne se valent plus

Les investisseurs reviennent sur les bureaux : les montants investis ont progressé de 19,5 % sur les douze derniers mois en Europe, concentrés sur les centres-villes, là où les bureaux vides sont les moins nombreux. Le marché continue pourtant d'évaluer les immeubles de bureau comme une catégorie unique, sans distinguer ce qui se loue facilement de ce qui reste vide. Les secteurs financiers et les services aux entreprises, parmi les plus avancés dans l'adoption de l'IA et ceux qui anticipent la plus forte accélération de son usage, occupent précisément les immeubles de périphérie. Ce mouvement se lira en premier dans les taux d'inoccupation hors centres-villes.

Le bureau se réinvente, les grandes villes françaises en témoignent

Le bureau n'a pas disparu. Les entreprises y voient un outil pour fédérer leurs équipes, affirmer leur culture et attirer des talents. Elles recherchent des surfaces plus qualitatives, mieux localisées et mieux adaptées aux nouveaux usages. En France, le marché confirme cette évolution : 1,9 milliard d'euros ont été investis en bureaux au premier semestre 2026, sur un volume total de 6,5 milliards d'euros. Un niveau d'activité principalement soutenu par quelques grandes transactions portant sur des actifs prime et sécurisés, dans un marché qui demeure très sélectif. En Île-de-France, la demande placée attendue entre 1,6 et 1,7 million de m² sur l'année illustre également cette polarisation : les utilisateurs concentrent leurs recherches sur les immeubles les plus performants en matière de localisation, de qualité d'usage et de performance environnementale, tandis que les actifs secondaires continuent de faire face à une vacance durable.

Selon Raphaël Amouretti, Président de Catella Property : « Le marché français confirme ce que nous observons à l'échelle européenne : la valeur se concentre sur les actifs les mieux situés, récents et connectés. L'impact de l’IA reste incertain. Comme le Covid, ses effets réels prendront du temps à se mesurer. Ce qui est certain, c’est que la sélectivité des entreprises s’accentue, et que les actifs qui n’y répondent pas perdront progressivement de leur attractivité.»

Retrouvez l’intégralité du Catella House view

¹ Données S1 2026, Catella Property

_____

À propos de Catella :

Catella est un groupe financier européen autonome, spécialisé en conseils financiers, asset management et investissements. Le Groupe emploie environ 500 salariés répartis dans 25 villes et 12 pays.

La clé de la réussite du Groupe réside dans l’approche structurée d’une banque d’affaires, associée à une grande expérience du marché immobilier et à l’évolution constante de ses compétences en matière de transactions.

Contacts Presse :

Oceane VINSON

Head of Marketing, Communications & Strategy – CATELLA FRANCE

+33 1 56 79 79 79

Oceane.Vinson@catella.com

Attachée presse :

Marie-Laure Laville

+33 6 18 14 85 36

ml_laville@yahoo.fr