2026-10-13 15:44 CET, France | Communiqué de presse
Catella publie une nouvelle étude sur La Défense. Sur les 25 dernières années, La Défense a capté en moyenne 8 % de la demande placée de bureaux en Île-de-France, une part qui atteint même 9 % depuis 2021. Ce chiffre contredit le discours ambiant sur le déclin du premier quartier d'affaires européen. Autre réalité, moins commentée mise en lumière par l'étude : à l'échelle de La Défense et de ses zones d'influence, un territoire de 4,4 millions de m² dispose d'un gisement de transformation qui pourrait, dans les années à venir, rééquilibrer les usages du quartier.
Un quartier qui continue d'attirer, au-delà de son image
Contrairement à l'idée d'un marché replié sur lui-même, La Défense continue de séduire de nouvelles entreprises. En 2025, près des trois quarts des nouvelles implantations dans le quartier d'affaires proviennent d'entreprises extérieures au territoire. Cette capacité à attirer des profils variés, des grands groupes aux PME, s'appuie sur des atouts structurels : une desserte en transports en commun exceptionnelle, utilisée par 87 % des visiteurs du quartier d'affaires, et une diversité d'immeubles qui permet de répondre à des besoins très différents.
Un gisement de transformation concret et localisé
Cette attractivité coexiste avec une autre réalité : une partie du parc de bureaux, construit pour l'essentiel dans les années 1970 et 1980, arrive aujourd'hui en fin de cycle. L'étude identifie environ 900 000 m² de surfaces de seconde main de grande taille, mutables à court ou moyen terme, dont 816 000 m² situés dans le quartier d'affaires lui-même. Parmi elles, 550 000 m² correspondent à des immeubles aujourd'hui entièrement vides, répartis sur 14 bâtiments, dont cinq dépassent 50 000 m². Un gisement de cette ampleur est rare sur un territoire aussi contraint en foncier, et ouvre la voie à de nouveaux usages : logement, hôtellerie, enseignement supérieur.
Des mutations déjà engagées
Plusieurs immeubles ont déjà changé de destination, avec des degrés de transformation variés. Le Guillaumet, ancien immeuble de bureaux, est devenu la résidence étudiante Lilo. À Puteaux, la Tour Litwin accueille désormais l'hôtel Mama Shelter. La mutation peut aussi rester partielle, à l'image du Triangle de l'Arche, où MACSF a choisi de conserver une partie de l'immeuble en bureaux tout en transformant environ 9 000 m² en hôtel. Elle peut enfin être transitoire : dans l'immeuble Diamant B, récemment libéré, Groupama Immobilier va accueillir de manière éphémère une « maison de l'IA » dédiée aux start-ups du secteur, en attendant une affectation plus durable.
Cette dynamique reste toutefois conditionnée à la mobilisation des acteurs publics et privés, tant les coûts de transformation et les contraintes de faisabilité demeurent importants pour certains propriétaires. Paris La Défense y travaille déjà : un schéma cadre d'urbanisme (SCAPULD), créé par la loi du 26 novembre 2025, doit fixer les règles applicables à ces transformations, et un outil de portage immobilier est en cours de finalisation pour accompagner les propriétaires dans leurs projets.
Selon Raphaël Amouretti, Président de Catella : « Avec près de 900 000 m² de surfaces mutables identifiées dans le quartier d’affaires et ses zones d’influence, La Défense dispose d’une réserve foncière rare pour un territoire aussi dense. Ce gisement ouvre une opportunité réelle de diversification des usages. Mais passer du potentiel à la transformation nécessitera de réunir les conditions économiques, réglementaires et financières permettant aux acteurs publics et privés d’agir. »
L'étude complète est disponible sur www.marketsummarybycatella.com.
Episode 1 : Zoom sur La Défense – Astrid Weill – Groupama Immobilier
Episode 2 : Zoom sur La Défense – Pierre-Yves Guice – Paris La Défense
Episode 3 : Zoom sur La Défense – Jean-Christophe Fromantin – Mairie de Neuilly-sur-Seine
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