Är fastighetsoron över eller har den bara börjat?

Första gången Arvid Lindqvist deltog i Catella Fonders podcast var i december 2016, då han bland annat på bostadsmarknaden identifierade en "felmatchning" mellan nyproduktion och efterfrågan, som innebär att det som produceras i många fall är för dyrt för många bostadskonsumenter. Orsaken är att befolkningstillväxten i storstäderna till mycket stor del består av invandrad befolkning, ofta med låga inkomster.

Arvid Lindqvist pekar på vad han ser som en tydlig samvariation mellan hur mycket som byggs, och hur mycket som säljs på begagnatmarknaden. Tumregeln är att marknaden klarar att svälja nyproduktion motsvarande ungefär ett kvartals omsättning på andrahandsmarknaden om priserna ska vara stabila. På toppen år 2017 låg man på ungefär två kvartals omsättning, och sett till utbud och efterfrågan kunde det alltså bara gå åt ett håll – nedåt.

Effekterna på Sveriges BNP av förändringen har hittills inte synts till, något som enligt Arvid Lindqvist är naturligt då det är ungefär ett års fördröjning mellan bostadspriser och BNP-tillväxt.

"Det borde slå igenom under tredje och fjärde kvartalet i år. Tittar man på bostadsinvesteringar som andel av BNP har man under tre-fyra år gått ifrån ett snitt på ungefär 3-4,5 procent upp till nästan 6 procent. Det har blivit en av de viktigaste ekonomiska drivkrafterna i Sverige, och bostadsinvesteringarna har bidragit med 0,5 till 1 procentenhet i tillväxt i årstakt de senaste åren", säger han.

Denna drivkraft avtar nu väldigt fort, understryker Arvid Lindqvist.

"Vi anser att det blir tvärstopp, och det ser vi om vi tittar på bygglovstatistiken som fallit tillbaka väldigt snabbt. I Sverige som helhet pratar vi om en nedgång med en tredjedel i nyproduktionen och det sker under 2018. Att investeringarna går ned drar av kanske 1,5 procentenhet från tillväxten i årstakt under ett antal kvartal", säger han.

Enligt Catellaanalytikern är inbromsningen så snabb att hela finansieringssystemet för nyproduktion ändras. Från en marknad där lägenheter sålts med viss rabatt två-tre år före inflyttning har det på senare tid knappast varit någon rabatt alls – nyproduktionspriserna har legat 15-20 procent över begagnatmarknaden.

Eftersom fastighetsutvecklarna är beroende av att kunna sälja bostäderna två-tre år före inflyttning, och sedan låna i banken mot stocken av försålda lägenheter, innebär förändringarna problem. Det är svårare att sälja, hushållen är inte längre beredda att köpa långt i förväg och det finns fler bostäder ute på marknaden. Plötsligt fungerar inte finansieringsmodellen – har man inte försålt i sina projekt går det inte längre att få bankfinansiering.

Eftersom nyproduktionen av bostäder faller så snabbt kommer obalanserna dock att rätta till sig ganska snabbt, tror han. Mixen av utbud och efterfrågan förbättras så att marknaden i mitten av nästa år inte längre kommer att vara lika kraftigt övermättad.

Däremot finns dynamiska effekter, som kan vara svårare att beräkna. Förutom att bostadsinvesteringarna faller och tillväxten blir svagare korrelerar även privat konsumtion och hushållens sparande starkt med bostadspriserna. När priserna faller känner sig hushållen fattigare och konsumtionen väntas som följd av detta gå ned.

"Vi har väldigt uppdrivna hushållsskulder och risken finns att det skulle kunna dra igång en självförstärkande spiral nedåt", säger Arvid Lindqvist.

Bostadsprisnivåerna har hittills gått ned med omkring 10 procent från toppen, även om skillnaderna är stora mellan olika marknader. Enligt Arvid Lindqvist väntas nedgången som mest uppgå till mellan 10 och 15 procent, då en ytterligare skjuts nedåt i priserna väntas under hösten då överutbudet ännu inte realiserats fullt ut.

En viktig detalj är dock enligt honom vad utvecklingen säger om den "svenska tillväxtmodellen". Landets tillväxt har varit kraftigt kreditdriven och eldats på av inhemsk konsumtion, som byggt på att det kontinuerligt har injicerats mer skuld i ekonomin.

"Generellt kommer yngre hushåll in och löser ut äldre, och den skuld som injiceras i systemet kommer ut som eget kapital hos hushåll som gör exit. Det vi sett de senaste 30-40 åren är en 8-procentig årlig ökningstakt i priserna. Med åtgärderna Finansinspektionen infört sätts ett stopp för hur mycket skuld hushållen kan ta på sig, och det kommer per definition att bromsa in ökningstakten i huspriserna ", säger Arvid Lindqvist.

Om man lyssnar på de som producerar bostäder är det just politisk inverkan som sätter käppar i hjulet?

"Det är en demografisk utveckling där befolkningstillväxten i Sverige till i princip 100 procent består av migration. Det kommer personer utomlands ifrån med generellt låga inkomster som inte har råd med nyproducerade bostäder. Begränsar man hur mycket skuld hushållen kan ta på sig blir det en begränsning för de som ska in på marknaden, och då blir det problematiskt om man har en hög prisnivå generellt i beståndet", säger Arvid Lindqvist.

Enligt honom har dock myndigheterna inget val – man måste begränsa skulduppbyggnaden, och när man gör det pressas husprisutvecklingen på lång sikt ned i linje med inkomsterna. Mindre skuld injiceras i ekonomin vilket ger mindre konsumtion och tillväxt. Sverige kommer därför att bli mer beroende av global efterfrågan och export, vilket gör det än viktigare att landet har en konkurrenskraftig exportindustri.

Kommer svårigheten att sälja bostäder långt i förväg leda till att det produceras mycket mer hyresrätter?

"På nyproducerade hyresrätter har det varit ett tydligt uppsving i utbudet, det produceras mycket och man ställer om från bostadsrätter till hyresrätter där det går. Det man ser hos investerarna är att man är väldigt selektiv kring läge och hyresnivå - det måste vara rimlig hyresnivå och ett bra läge. Det får inte vara för höga hyresnivåer i för dåliga lägen, då finns risken att det blir vakanser", säger Arvid Lindqvist.

För nyproduktion är hyresintäkten någonstans mellan 2.000 och 2.500 kronor kvadratmeter per år i hyresintäkt, medan intäkterna i det äldre beståndet ligger som lägst kring 1.100-1.200 kronor kvadratmetern.

Enligt Arvid Lindqvist är det möjligt att man får se en bättre utveckling för äldre bostäder framöver, där äldre fastigheters hyror stiger i snabbare takt än nya. Tendensen syns redan, anser han.

"Det finns ett antal bolag vars affärsidé är att köpa äldre hyresfastigheter – det äldre beståndet är det ett väldigt investerartryck på och där har det inte alls varit något tryck uppåt på direktavkastningskravet. Många har som idé att köpa orenoverade hyresfastigheter och sedan renovera lägenhet för lägenhet, och lyfta hyresnivåerna", säger fastighetsanalytikern.

Syn på kommersiella fastigheter

Vad gäller marknaden för kommersiella lokaler hade Arvid Lindqvist för två år sedan synen att till exempel köpcentrum i så kallade c-lägen skulle få det svårare – även på det området har han blivit sannspådd. På vissa håll konverteras numera köpcentrum till och med om till kontor. Utvecklingen är en del av en större global trend där e-handeln tar mark och pressar många köpcentrum. I Sverige går stora centrum i de större städerna fortsatt bra, medan det är betydligt tuffare för övriga.

För kontor är en synlig trend att stora aktörer som tjänstepensionsbolag, som tidigare drivit marknaden, nu har börjat sälja. Framför allt är det kontorsfastigheter i centrala Stockholm som sålts och bland köparna har det synts ett utländskt intresse.

Köparna gör uppenbarligen bedömningen att kontorshyrorna kommer att ligga kvar eller stiga. Vad är din syn?

"Vår syn är inte lika positiv. Vi har haft en enormt stark utveckling i Stockholm de senaste åren med en 55-procentig hyresuppgång på tre år och nu ligger marknadshyran på ungefär 7.300 kronor per kvadrat. På sista tiden har vi sett ett uppsving för coworking-aktörer, och det kan ha bidragit till att hyresnivåerna tryckts upp över fundamenta", säger Arvid Lindqvist och fortsätter:

"Framöver ser vi att utbudet ökar lite grand. Samtidigt slår vi i kapacitetstaket i ekonomin, arbetslösheten är väldigt låg. När man tittar på utbildade personer i arbetsför ålder är det enormt låg arbetslöshet – arbetslösheten är främst ett matchningsproblem med personer med låg utbildning. Vad som händer är att ökningstakten i kontorsbunden sysselsättning kommer att gå ned."

Arvid Lindqvist tror inte på någon krasch, men nedgången väntas framför allt drabba sämre kontorslägen. Risken för en sättning av hyresnivåerna även i de bästa lägena ökar, men det behöver inte bli så – vad som kan hända är att det blir en svag hyresutveckling under en femårsperiod.

Ingves har flaggat för att räntan ska höjas i december eller januari. Hur kommer det att slå?

"Man kommer ju inte att höja räntan kraftfullt, det fortsätter vara en lågräntemiljö. Skillnaden blir att vi går från 30 år med sjunkande räntor till en realränta som blir mer stabil och antagligen kommer att ligga runt noll. Bolagen med högst risknivå har tenderat att gå väldigt kort i räntebindning och kapitalbindningstid. Framöver tror jag inte de stora bolagen drabbas så mycket, däremot får högriskbolag med kort räntebindningstid en kraftigt försämrad hävstång", säger Arvid Lindqvist.

Sett till de fastighetsaktier som finns på börsen är hans syn att fastigheter kommer att vara fortsatt attraktiva i en miljö med väldigt låg realränta. Blir konjunkturen svagare ökar skillnaderna mellan fastigheter i bra och mindre bra lägen, vilket är ett typiskt konjunkturfenomen. Men en låg realränta fungerar som ett golv i marknaden och gör att värdena inte kan falla så mycket – då dyker det upp nytt kapital som är redo att kliva in.

För bostadsutvecklarna väntas enligt Arvid Lindqvist en konsolidering. De stora bolagen som JM, Bonava, Veidekke, Skanska och Peab står för en stor bulk av produktionen och sedan står även kommunala och institutionella backade bolag för en stor del. Ungefär 20 procent av utvecklarna är vad man kan klassa som högriskutvecklare, och de har generellt haft en stor andel försålda bostäder. Problemet för dem nu är att de inte kan starta så många nya projekt, och där väntas konsolideringen.

Byggbolagen då, de har tagit oerhört mycket stryk. Är det dags att plocka upp dem eller kommer det att vara svettigt länge till?

"Nyproduktion och uppstartade projekt har fallit väldigt kraftigt i Stockholmsregionen. Å andra sidan bottnar det säkert i mitten av nästa år. Det kommer att vara väldigt lite nyproduktion på marknaden om ett-två år. Det är sannolikt att byggbolagens värsta tid är de närmaste nio till tolv månaderna", säger Arvid Lindqvist.

Lyssna på podcasten här. 

Prenumerera på våra nyhetsbrev.